La scène de l’immobilier clé en main devient de plus en plus chaude de jour en jour, et non sans bonne raison. Si, en tant qu’investisseur immobilier, vous souhaitez vous aussi mettre la main sur de bonnes affaires clé en main, alors soyez prévenu, aujourd’hui, il y a beaucoup de discussions autour du sujet de l’investissement immobilier clé en main. Ce type d’investissement n’est pas simple, et si vous ignorez ce qui est important, vous pourriez bientôt vous retrouver dans le rouge et posséder une propriété dont vous ne voulez pas.
Pourtant, bien que les propriétés clé en main soient plus chères, lorsqu’elles sont bien faites, elles peuvent également vous rapporter une quantité importante de revenus passifs et vous épargner beaucoup de stress à long terme.
Investir seul
L’achat d’une propriété labellisée «investissement clé en main» devrait signifier que la propriété a déjà été entièrement rénovée, que les locataires y vivent déjà et que la gestion immobilière est en place pour gérer les recouvrements de loyers et tout problème. C’est une propriété prête à louer.
Lorsque les investisseurs immobiliers achètent une maison par eux-mêmes, en revanche, cela signifie trouver une bonne affaire via des saisies, des ventes à découvert, aux enchères ou trouver des acheteurs motivés prêts à vendre à prix réduit. Vous pourriez même consulter le MLS pour les propriétés.
L’étendue des réparations ou des travaux de rénovation nécessaires variera, allant d’un simple travail esthétique à un nettoyage complet. Si le travail n’est que cosmétique, vous pouvez probablement le faire vous-même. Vous devrez probablement embaucher un entrepreneur général pour des travaux plus importants afin que plusieurs travaux puissent être effectués simultanément.
Ensuite, lors de la location du bien, vous avez deux choix : être propriétaire ou engager un gestionnaire immobilier.
Si vous assumez le rôle de propriétaire, vous devrez faire de la publicité pour les locataires, puis les sélectionner, ce qui comprend généralement des vérifications de crédit, des vérifications de références, des vérifications des antécédents et des antécédents judiciaires et une vérification des revenus. Vous fournirez tous les documents juridiques que les locataires devront remplir et signer, et vous devrez vous assurer que les formulaires sont conformes à toutes les règles de l’État. Ensuite, vous percevez le loyer chaque mois, répondez aux appels de réparation, gérez le chiffre d’affaires d’un déménagement et si une expulsion est nécessaire à un moment donné, vous devrez poursuivre une procédure judiciaire pour cela. Ou vous devez engager une société de gestion pour faire tout cela pour vous. Ce dernier coût est généralement de 10 % du loyer mensuel, donc, par exemple, si vous percevez 1 000 €/mois de loyer, vous paierez 1 200 €/an.
C’est si vous achetez vous-même.
Si vous utilisez un fournisseur clé en main pour acheter une propriété, il vous aide à trouver la propriété, les locataires et le gestionnaire immobilier.
Investir avec un fournisseur clé en main
Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, les investisseurs immobiliers locatifs peuvent choisir de le faire seuls ou de travailler avec un fournisseur immobilier clé en main qui vous aidera à décider quelles maisons valent la peine d’être achetées et s’occupera ensuite des autres maux de tête. Si vous préférez une approche plus pratique, travailler avec un fournisseur clé en main n’est pas pour vous. Si vous souhaitez être investisseur sans tout faire vous-même, vous souhaitez peut-être une solution clé en main.
Les processus de forclusion et de vente à découvert peuvent être incertains et prendre beaucoup de temps. Les enchères sont extrêmement compétitives, et si vous ne savez pas ce que vous faites et/ou si vous n’avez pas beaucoup d’argent dans votre portefeuille, vous n’irez pas bien. Parce que les fournisseurs clés en main sont si expérimentés dans l’achat d’une maison, ils gagneront la plupart du temps.
Les fournisseurs clés en main peuvent alors dépenser moins sur les coûts globaux de réhabilitation d’une propriété. Tout ce qui est fait en quantité est toujours moins cher, et les fournisseurs clés en main utilisent de la peinture, de la moquette, des revêtements de sol, des garnitures et tout ce que vous pouvez nommer à chaque achat. Puisqu’ils ont plusieurs maisons qui ont besoin de ces matériaux, ils peuvent tout acheter au prix de gros. En tant qu’individu, vous ne pouvez pas obtenir ces prix sur les matériaux, de sorte que les coûts nécessaires pour réhabiliter et entretenir une propriété à faire soi-même (DIY) sont plus chers pour vous.
En savoir plus sur l’immobilier clé en main de BiggerPockets
Analyse : Bénéfices pour les propriétés locatives clés en main
Quoi d’autre est lié aux coûts ? Voici un exemple des différences de coût entre l’achat d’une propriété DIY et l’achat d’une propriété clé en main. La propriété en question est une maison moins chère qui a besoin d’une bonne quantité de réhabilitation.
Disons que les totaux s’élèvent à 55 900 € pour la propriété de bricolage et à 60 500 € pour le fournisseur clé en main. Dans cet exemple, le prix n’est pas radicalement différent, mais dans certains cas, cela pourrait coûter des dizaines de milliers de dollars de plus pour le bricoleur. L’exemple ici n’est pas de détailler les allocations réelles mais de montrer quelles sont ces différentes allocations. Pour cet exemple, vous avez :
- Achat initial : Le prix du bien.
- Coûts de réhabilitation : Coûts de la réhabilitation.
- Bénéfice du vendeur : bien sûr, le fournisseur clé en main cherchera à réaliser un bénéfice, et l’entreprise a fait le travail pour trouver la propriété.
- Frais d’accès : Si vous achetez une maison par l’intermédiaire d’un agent immobilier, vous paierez à cet agent immobilier des frais pour qu’il vous trouve le bien. Étant donné que la plupart des propriétés clés en main sont complétées par des canaux privés, la personne qui a établi la connexion reçoit une commission de référence.
- Garanties : Certains prestataires clés en main offrent une garantie locative pour une certaine durée (souvent un an), ce qui signifie que si votre bien est vacant pour une raison quelconque, ils vous versent quand même le loyer mensuel. Bien que payer ces frais supplémentaires de 2 000 € (environ) par an semble inutile si vous n’avez pas de poste vacant pendant cette période, c’est également extrêmement pratique si vous en avez. Vous pourriez facilement perdre plus de 2 000 € par an en raison de postes vacants. Considérez ces frais comme tout autre paiement d’assurance.
Une autre différence monétaire avec l’achat de la propriété vous-même plutôt que par l’intermédiaire d’une entreprise clé en main est le taux de capitalisation qui en résulte. Regardons deux graphiques côte à côte, l’un montrant le taux de capitalisation et l’autre montrant le stress. Oui, stressé. Bien qu’un nombre monétaire ne soit pas disponible pour le stress, cela vaut certainement quelque chose pour vous. Pensez à la différence de coût entre l’achat d’une propriété de bricolage et d’une propriété clé en main, puis ajoutez le taux de capitalisation et les différences de stress.
Faire appel à une entreprise clé en main signifie que vous n’avez que peu ou pas de stress, car elle vous suggère la propriété à acheter, puis trouve les locataires et la société de gestion. Tout faire tout seul entraînera inévitablement un certain stress, et si vous êtes perfectionniste, beaucoup de stress. Le temps est un autre facteur. Travailler avec une entreprise clé en main signifie que vous ne remplissez que les documents requis. Investir et tout faire par vous-même pourrait prendre des semaines (voire des mois) de votre temps. Combien vaut votre temps?
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Que rechercher lorsque vous investissez dans un bien immobilier clé en main
La qualité plutôt que la quantité
Lorsque vous investissez dans un bien immobilier clé en main, la première chose à faire, et certainement la plus importante, est de miser sur la qualité et non sur la quantité. Lorsque vous êtes dans l’immobilier, il est facile de se laisser emporter par le sentiment que vous devriez vendre ou louer autant de propriétés que possible. C’est délicat, cependant, et peut entraîner beaucoup de dettes et même une mauvaise réputation. Au lieu de cela, concentrez-vous sur quelques propriétés bien choisies et de haute qualité plutôt que sur de nombreuses propriétés de mauvaise qualité.
Cette attitude devrait également être reflétée par votre fournisseur clé en main. Ne soyez pas découragé ou inquiet que l’entreprise que vous utilisez ne décharge pas beaucoup de maisons chaque mois.
Pour livrer de bonnes propriétés, l’entreprise a besoin d’un personnel de taille décente pour vous servir correctement. Et la chose la plus importante qu’ils puissent vous offrir est une livraison correcte. En fait, plutôt que de faire des promesses excessives et de sous-livrer, l’entreprise que vous choisissez devrait faire le contraire.
De nombreux investisseurs pensent que ne pas avoir une plus grande part du marché signifie qu’ils limitent leur croissance, ils achètent donc plus qu’ils ne peuvent gérer, ce qui, à son tour, peut entraîner des pertes financières importantes.
Rappelez-vous ici : moins c’est plus.
La bonne qualité
En choisissant un bien immobilier clé en main, il y a une étape à suivre : investir dans des marchés spécifiques.
La classe de propriété « A » est une note donnée aux maisons plus récentes avec un certain facteur « wow » ; c’est la maison dans laquelle vous voudriez vivre. Ces propriétés ont tendance à offrir de belles vues et sont bien entretenues.
Les propriétés de classe « B » sont des maisons construites dans les années 1940, 1950 ou 1960, généralement occupées par des propriétaires de la classe ouvrière. Ces maisons sont également bien entretenues et situées dans de belles rues.
Les maisons de classe «C» et «D» ont le potentiel d’être lucratives car elles peuvent généralement être achetées à des prix très bas, mais elles présentent un gros inconvénient. Et c’est le risque qui accompagne l’investissement dans des zones à forte criminalité et à faible niveau socio-économique.
Au lieu d’acheter des propriétés douteuses dans les zones de classe « C » et « D », investissez dans la zone de classe « B » pour de meilleurs rendements à long terme et beaucoup moins de risques. Un autre avantage est que la plupart des gens préfèrent également être propriétaires plutôt que locataires, et les locataires pourraient vouloir acheter la propriété à l’avenir.
Les propriétés de classe « B » sont situées à proximité des écoles, des magasins et des lieux de travail, ce qui rend les taux de criminalité beaucoup plus bas que dans les zones de classe « C » et « D ».
Le prix des propriétés clé en main
Un gros inconvénient de l’achat par l’intermédiaire d’une société immobilière clé en main est qu’elle vous vendra des propriétés au-dessus de la valeur marchande dans n’importe quelle catégorie de propriété. Ce prix signifie un rendement inférieur pour vous et une stratégie de sortie plus faible lorsque vous souhaitez vendre.
Les investisseurs devraient chercher à acheter des propriétés dans les zones de classe « B » qui sont égales ou inférieures à la valeur marchande. Cela dit, sur le marché actuel, il n’y a pas beaucoup d’entreprises clés en main qui vendent à la valeur marchande ou en dessous.
Il est acceptable de payer plus que la valeur marchande, mais seulement une fois que vous savez que la propriété est dans un bon quartier et que l’entreprise clé en main est de premier ordre, tout comme la société de gestion qu’elle utilise. Il est important que le prix soit justifié, bien sûr, mais n’oubliez pas que tout le monde attend un bon retour sur investissement.
Une expérience après-vente de qualité
Un rôle essentiel dans le secteur de l’immobilier clé en main est de fournir toute l’expérience après-vente, ce qui signifie une gestion immobilière de qualité. Vous devriez être assuré de locataires de haute qualité, de moins de postes vacants, de problèmes juridiques limités et d’une bonne société de gestion qui offre des coûts d’entretien et de réparation raisonnables. C’est ce que vous pouvez et devriez recevoir lorsque vous investissez dans un bien immobilier clé en main.
Même si la société de gestion facture un peu plus cher qu’une autre (et rappelez-vous qu’elle est là aussi pour l’argent), il est préférable de travailler avec une société qui ne vous réserve pas de mauvaises surprises. Et travailler avec une société de gestion immobilière interne de la société immobilière clé en main pourrait vous faire économiser de l’argent.
Une tactique de vente à basse pression
Les tactiques de vente sont souvent difficiles à gérer et un bon vendeur peut vous mettre plus de pression que vous ne le pensez. Les entreprises ont tellement de façons de vous faire croire que le bon moment pour acheter est à présent et qu’ils sont la bonne entreprise avec qui travailler.
Cependant, l’immobilier clé en main n’est pas un marché très variable. L’immobilier ne se démodera pas tant que quelqu’un est prêt à vendre une maison et que quelqu’un d’autre est prêt à la louer ou à l’acheter. Évitez toute personne qui vous pousse à acheter rapidement et faites tous vos devoirs avant de donner votre argent à qui que ce soit.
Communication rapide
L’immobilier clé en main est un excellent moyen d’investir votre argent pour un revenu passif, mais il est essentiel de savoir où investir et avec qui investir. Une façon de savoir s’il vaut la peine de travailler avec un fournisseur clé en main est de prêter attention à son style de communication. S’ils vous mettent la pression, partez. Et même sans tactique de vente agressive, s’ils ne répondent pas à vos e-mails ou ne décrochent pas ou ne retournent pas vos appels rapidement, éloignez-vous.
Une communication rapide est importante pour toute entreprise, mais surtout dans l’immobilier clé en main et surtout si vous n’êtes pas dans la même région que l’entreprise. Vous voulez des résultats rapides et correctement livrés, et vous voulez être tenu au courant de tout événement lié à votre achat. Cela est bien sûr également vrai pour la société de gestion qui s’occupe de votre investissement.