Comment transformer votre première maison en plusieurs propriétés (même avec un capital limité !)

Leverage: The Smart Investor’s Key to Building Wealth

Vous cherchez à étoffer votre portefeuille d’investissements immobiliers ? Parlons de l’effet de levier, qui est l’un des meilleurs moyens d’investir dans l’immobilier.

Avant de creuser dans l’effet de levier, cependant, il est important de comprendre ce qu’est la valeur nette du logement, car c’est ce que vous allez exploiter pour augmenter votre portefeuille immobilier. En bref, la valeur nette du logement est la valeur d’une maison moins l’hypothèque en cours sur la propriété. Si votre propriété vaut 250 000 € et que vous devez 100 000 € sur l’hypothèque, vous disposez de 150 000 € en capitaux propres. Plus il y a d’équité, plus votre retour sur investissement (ROI) est élevé.

Les investisseurs immobiliers utilisent souvent l’effet de levier pour acheter plus d’une propriété. En effet, plus un investisseur utilise de levier immobilier, plus il peut créer de richesse. L’effet de levier offre d’autres avantages aux investisseurs immobiliers, comme la diversification de leurs investissements. Investir dans l’immobilier commercial et résidentiel, par exemple, peut être une aubaine en période de récession.

Maintenant que vous comprenez l’équité, parlons davantage de l’effet de levier.

Qu’est-ce que cela signifie de tirer parti de votre immobilier?

Vous vous demandez peut-être : « Qu’est-ce que l’effet de levier immobilier ? En termes simples, l’effet de levier immobilier consiste à utiliser la dette pour augmenter votre retour sur investissement potentiel.

En gros, cela signifie que vous empruntez de l’argent à un prêteur pour acheter une propriété.

En tirant parti de l’immobilier, vous pouvez vous permettre plus d’investissements immobiliers que d’utiliser votre propre argent. En utilisant un prêteur, vous pouvez désormais utiliser l’effet de levier pour acheter plusieurs immeubles de placement.

Comment fonctionne l’effet de levier dans l’immobilier ?

Disons que vous voulez tirer parti de votre résidence principale pour démarrer un empire immobilier. Votre prêteur vous permet d’emprunter jusqu’à 80 % de la valeur de la maison grâce à une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC).

Dans ce scénario, vous avez une maison de 250 000 €, vous pouvez donc emprunter jusqu’à 200 000 €. Soustrayez les 100 000 € que vous devez actuellement sur l’hypothèque et vous avez 100 000 € à investir. Vous pourriez l’utiliser pour acheter une propriété locative pure et simple.

Félicitations, vous venez de tirer parti de la propriété pour augmenter votre portefeuille.

Si la valeur de votre immeuble de placement de 100 000 € augmente de 5 % en un an, il vaudra 105 000 €. Ainsi, votre valeur nette aura augmenté de 5 000 €.

Profiter de l’effet de levier vous permet d’augmenter votre rendement. Au lieu d’acheter une propriété de 100 000 €, vous pouvez utiliser cet argent comme acompte de 20 % pour une propriété de 500 000 €. Après 12 mois, disons que la valeur augmente de 5 %. Votre investissement immobilier vaut maintenant 525 000 € et votre valeur nette a augmenté de 25 000 €. C’est 20 000 € de plus que si vous aviez acheté la propriété de 100 000 €.

Boom : la puissance de l’effet de levier.

Pourquoi utiliser l’effet de levier dans l’immobilier ?

Un mythe courant est que toute dette est une créance irrécouvrable. Lorsque vous pensez généralement à la dette, vous n’obtenez pas un sentiment chaleureux et flou, n’est-ce pas ? Vous avez probablement une réaction négative et pensez aux agents de recouvrement. Cependant, la dette immobilière est tout le contraire ; au lieu d’une perte pour vous, c’est en fait un gain.

Une bonne gestion des fonds propres peut être un levier positif, surtout si elle est utilisée pour accumuler de la richesse plutôt que de la consommation. La valeur nette de votre propriété n’augmente pas nécessairement la valeur nette. Cependant, l’accès à ce capital peut, surtout s’il est utilisé pour accélérer vos autres ressources pour couvrir vos dettes.

Cette forme de dette à effet de levier fonctionne à votre avantage dans un marché en hausse. Si vous avez le temps, les finances et la patience d’attendre un marché en baisse, vous serez récompensé par un investissement réussi lorsque les marchés immobiliers sont solides.

Essentiellement, vous pouvez investir peu ou pas d’argent et générer une augmentation de votre retour sur investissement en attendant la fin d’un effondrement du marché.


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Comment tirer parti de l’immobilier crée-t-il de la richesse?

Les gens sont familiers avec le concept d’investir dans le marché boursier pour générer un rendement. Si vous investissez 100 000 € en bourse, vous payez cet argent en espèces à l’avance. Pour doubler votre argent, le stock doit augmenter de 100 %.

Cependant, un investisseur immobilier ayant pour objectif de tirer parti de l’immobilier pour créer de la richesse peut choisir de ne déposer que 20 000 € sur un investissement de 100 000 €. Cette maison n’a qu’à s’apprécier de 20% pour que vous, en tant qu’investisseur, doublez votre argent.

Tout le monde commence à des endroits différents. Si vous n’avez jamais acheté de maison, acheter votre première avec une valeur ajoutée est un moyen efficace pour commencer. (Une « valeur ajoutée » est lorsque vous travaillez pour augmenter la valeur de la propriété, généralement par la rénovation.) Vous apprenez le processus d’achat et vous pouvez faire votre premier achat avec un état d’esprit d’investisseur. Si vous possédez déjà une maison, vous avez peut-être une valeur nette ou vous pouvez être en mesure de refinancer pour obtenir une partie de l’argent à un faible taux d’intérêt.

Si vous avez une maison avec une valeur nette, mais que vous ne pouvez pas accéder à la valeur nette, par exemple, parce que vous n’avez pas atteint la valeur minimale de 20 % requise pour la plupart des refinancements avec retrait, le moment est peut-être le meilleur pour vendre. De nombreux marchés sont actuellement gonflés, et si vous vivez dans la maison depuis deux ans, les gains sont exonérés d’impôt. De l’équité à la vente aux HELOC, de nombreuses options sont disponibles. Assurez-vous de prendre le temps de les considérer tous.

Si vous avez des fonds propres sur lesquels vous pouvez emprunter, un HELOC agit comme une carte de crédit contre votre maison. Il utilise la valeur nette existante que vous avez dans votre maison, ce qui vous permet d’utiliser les fonds à votre discrétion. Et tout comme une carte de crédit, vous ne devez rien tant que vous n’avez pas déployé le capital.

Les HELOC sont une stratégie fortement recommandée pour acheter plus de propriétés.

Quels sont les avantages de tirer parti de l’immobilier pour créer de la richesse?

En plus d’augmenter votre retour sur investissement potentiel, il existe d’autres raisons d’envisager de tirer parti de l’immobilier.

  • Augmentation de la trésorerie mensuelle : Vous pourriez avoir assez d’argent en main pour acheter un investissement immobilier pur et simple. Grâce à l’effet de levier, cependant, vous pouvez acheter plus de propriétés et générer plus de revenus locatifs.
  • Augmentation des déductions fiscales : Les investisseurs immobiliers peuvent souvent déduire de leurs impôts les versements hypothécaires et les dépenses d’amélioration des biens locatifs. Plus vous avez d’investissements immobiliers, plus vous pouvez déduire.
  • La diversité diminue le risque : L’effet de levier vous permet d’acheter plus de propriétés locatives, idéalement dans différentes catégories, ce qui peut vous protéger des dangers de l’investissement immobilier.


Quels sont les risques liés à l’utilisation de l’immobilier ?

Bien que tirer parti de l’immobilier puisse être un excellent moyen de créer de la richesse, ce n’est pas sans risque.

1. Risque de forclusion

Lorsque vous exploitez votre bien immobilier, gardez à l’esprit qu’un prêteur détiendra un privilège, qui est une hypothèque ou un acte de fiducie sur votre propriété. Le prêteur a donc le pouvoir de saisir votre propriété si vous ne respectez pas votre prêt, ce qui signifie que vous perdriez tout ce que vous avez investi dans cette propriété.

2. Conditions du prêteur

Décidez soigneusement avec qui vous faites affaire.

Lorsqu’ils tirent parti de l’immobilier, les investisseurs ne bénéficient pas de la protection des consommateurs, car les prêts immobiliers sont considérés comme des prêts aux entreprises. Vous voulez éviter tout prêteur qui semble malhonnête ou contraire à l’éthique. Les taux d’intérêt élevés sont un signal d’alarme, tout comme les conditions injustes des prêteurs ou les frais cachés dans les petits caractères de votre contrat.

3. Amortissement

Et si la valeur de votre propriété se dépréciait au lieu d’augmenter ? Si cela se produit, vous devrez plus que la valeur de votre propriété. Ce n’est certainement pas la création de richesse comme vous l’aviez prévu.

Par exemple, disons que la valeur de cette propriété de 500 000 € baisse de 5 % au cours de votre première année de propriété. Votre investissement de 100 000 € vaut maintenant 75 000 € et votre valeur nette a chuté de 25 000 €.

Si vous avez acheté une maison de 100 000 € au comptant, une baisse de 5 % diminuerait sa valeur de 5 000 €. Oui, votre valeur nette a encore diminué, mais c’est mieux que de perdre 25 000 €.

4. Perte de revenus locatifs

Vos finances peuvent subir un autre coup si les loyers baissent parallèlement à la valeur des propriétés. Gardez à l’esprit que la valeur de vos biens locatifs est directement basée sur les tarifs que vous pouvez facturer à vos locataires. Les locataires paieront moins dans un marché décroissant et concurrentiel, ce qui signifie que vos revenus diminuent. Si cela se produit, vous pourriez ne pas avoir un revenu mensuel suffisant pour effectuer votre paiement hypothécaire et vous pourriez subir une perte sur votre investissement si la situation ne s’améliore pas rapidement.

Ceci est un exemple de surendettement, ce qui signifie que vous devez plus sur votre prêt que votre flux de trésorerie mensuel ne rapporte. Par exemple, disons que vous avez deux propriétés avec des hypothèques mensuelles totalisant 2 000 €. Si votre revenu de location mensuel tombe à 1 500 €, vous êtes maintenant surendetté de 500 € par mois.

Bien sûr, plus vous exploitez de propriétés, plus le coup que vous subirez sera important. Tirer parti de plus de biens immobiliers peut multiplier votre retour sur investissement grâce à l’appréciation du logement, mais l’inverse – la dépréciation des actifs – est également vrai. Votre valeur nette diminue si vous possédez une propriété qui se déprécie et diminue évidemment encore plus rapidement si vous possédez plus de propriétés qui se déprécient.

Compte tenu des risques, tirer parti de l’immobilier pour se constituer un patrimoine reste un excellent placement financier. En minimisant ces dangers, vous pouvez potentiellement augmenter votre valeur nette et votre entreprise d’investissement immobilier.

Comme le dit le proverbe, il n’y a pas de récompense sans risque.

Soyez minutieux dans votre diligence raisonnable. Vérifiez attentivement un immeuble de placement et la réputation de votre prêteur. Si le marché ne se dirige pas dans la direction que vous souhaiteriez, soyez prêt à attendre à long terme qu’il remonte.

Après tout, lorsqu’il s’agit du marché immobilier, ce qui baisse doit éventuellement remonter. Vous devrez peut-être être un peu plus patient lorsque vous tirerez parti de l’immobilier pour créer de la richesse. Mais cela ne signifie pas que l’effet de levier est une mauvaise idée, car les avantages financiers accrus ont tendance à l’emporter sur les risques dans ce type d’investissement.

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