Le marché immobilier de Floride a été particulièrement touché par le krach immobilier de 2008, et bien qu’il ait certainement causé sa part de problèmes pour les propriétaires et les investisseurs, il a également fait d’Orlando le marché de rêve des investisseurs. Quelques années seulement après le crash, il était tout à fait possible d’acheter des propriétés à Orlando aux enchères pour quelques centimes par dollar, ce qui, à son tour, vous offrait des options bon marché pour retourner ou louer.
Mais alors que 2010 a peut-être conduit Orlando à devenir un terrain de jeu pour les investisseurs, le marché d’Orlando a commencé à faire son retour en 2014, et il n’a fait que devenir plus cher depuis. Cela dit, alors que le bon vieux temps d’investir dans l’immobilier à Orlando pour des centimes par dollar est peut-être révolu, l’avenir de l’investissement dans cette ville du centre de la Floride est toujours prometteur.
À l’heure actuelle, Orlando – et le centre de la Floride en général – sont d’excellents endroits pour investir, et cela est particulièrement vrai si vous avez besoin d’une raison pour visiter la Floride, si vous avez besoin d’une déduction fiscale ou si vous rêvez de prendre votre retraite un jour dans la région. Avec une forte demande et de faibles stocks – il y a actuellement moins d’un mois d’offre de logements – les prix continueront de grimper. À son tour, cela fournira une croissance des actions qui devrait dépasser l’inflation.
Et, avec de plus en plus de personnes qui continuent de déménager dans la région d’Orlando, la demande locative continuera de croître parallèlement aux loyers du marché. Tous ces facteurs ajoutent de la validité à l’idée que le marché d’Orlando est le premier pour les actions d’investissement.
Comment l’emploi affecte le marché du logement d’Orlando
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Bien qu’Orlando soit connu pour ses parcs à thème et ses attractions touristiques, vous serez peut-être surpris d’apprendre que l’économie d’Orlando ne dépend pas entièrement du tourisme.
Il est vrai que le tourisme sera probablement toujours le principal moteur économique d’Orlando, mais ces dernières années, j’ai vu la ville pousser pour attirer d’autres industries, en mettant l’accent sur la technologie en particulier. L’Université de Floride centrale (UCF) est également située à Orlando et est la plus grande école publique du pays sur la base des inscriptions 2015-2016. J’ai vu une série de startups technologiques et d’entrepreneurs du ministère de la Défense établir des bureaux à Orlando, dont beaucoup recrutent à l’UCF.
Pourtant, le plus grand bassin de locataires à Orlando continue d’être les employés de service qui sont employés par de grands parcs à thème comme Disney et Universal. Et le bassin de locataires est susceptible de croître, car les deux organisations se sont engagées à augmenter leur salaire minimum à 15 € l’heure au cours des prochaines années.
Cette augmentation du salaire minimum ajoutera des revenus supplémentaires au portefeuille des locataires, mais il est peu probable qu’elle déclenche une nouvelle tendance à l’accession à la propriété dans la région. Avec la hausse des prix des maisons et la hausse des taux d’intérêt, de nombreux locataires de la région seront probablement exclus du marché et, à leur tour, devront continuer à louer.
Tendances de la valeur des maisons à Orlando
Comme indiqué, la valeur des maisons n’a cessé d’augmenter dans la région d’Orlando au cours des dernières années. Le marché immobilier a changé au cours des dernières années, faisant passer Orlando d’un marché avec d’importants flux de trésorerie à un marché avec une forte croissance des capitaux propres et de l’appréciation.
En regardant le graphique ci-dessus, vous verrez que janvier 2017 a été le point de départ de l’augmentation de la valeur des maisons que nous avons observée au cours des dernières années. En fait, le prix de vente médian d’une maison à Orlando a augmenté de 90 % depuis janvier 2017 et non, ce n’est pas une faute de frappe.
Et la croissance a été encore plus régulière au cours des cinq dernières années, le prix médian des maisons ayant presque doublé. Le prix médian des maisons était d’environ 163 200 € en janvier 2017, mais avait atteint un prix médian de 309 650 € en septembre 2021. À son tour, cette croissance explosive des prix des maisons a rendu plus difficile la recherche d’un « accord » à Orlando.
Tendances de l’immobilier locatif à Orlando
En regardant le graphique ci-dessus, vous pouvez voir que le ratio loyer/prix d’achat à Orlando n’a pas été proche de 1% récemment, mais nous avons commencé à voir ces chiffres évoluer dans la bonne direction au cours des derniers mois.
Et, il existe encore des marchés de flux de trésorerie attrayants à moins d’une heure d’Orlando. Les investisseurs peuvent toujours trouver des ratios loyer/prix alléchants en examinant le marché environnant du centre de la Floride. Cela dit, ces zones connaîtront probablement une appréciation beaucoup plus lente que la région métropolitaine d’Orlando.
Il y a aussi des quartiers à Orlando où il y a des ratios loyer-prix attractifs. Cependant, ces zones ont généralement des écoles moins bien notées et ont également tendance à avoir des taux d’appréciation plus faibles. Mais malgré ces inconvénients potentiels, ces régions d’Orlando connaissent des taux d’inoccupation historiquement bas, la demande de logements atteignant un niveau record.
Pour maximiser le potentiel de revenus dans ces zones, il pourrait être judicieux d’offrir ces maisons via la section 8. Et c’est là que je vois une réelle opportunité pour le bon investisseur d’acquérir, de nettoyer et de louer des maisons aux taux du marché. Offrir ces maisons via la section 8 conduit souvent à un bon retour, et si la maison est propre et bien entretenue, il n’y a généralement aucun problème pour trouver un locataire.
Cette stratégie nécessitera cependant une tolérance au risque plus élevée et devrait impliquer un bon gestionnaire immobilier qui connaît à la fois la région et le programme de la section 8. Bien que cette stratégie puisse être lucrative, elle n’est pas pour les âmes sensibles.
Si l’objectif est de cibler des zones d’Orlando avec une meilleure appréciation, des écoles et des loyers du marché plus élevés, les investisseurs devront probablement acheter leur trésorerie avec un acompte plus important, surtout s’ils veulent voir des flux de trésorerie positifs la première année. Cependant, si l’investisseur a une mentalité d’investissement à long terme, il existe des points de données qui suggèrent que les propriétés avec des flux de trésorerie négatifs pour la première année pourraient toujours être une bonne affaire, à condition que la propriété soit détenue à long terme.
C’est principalement parce que nous assistons à une croissance des loyers sur le marché d’Orlando, et cela se produit à un rythme ahurissant. La croissance de la population dans ce métro a été en moyenne de plus de 2 % depuis 1991. Et, comme le montre le graphique ci-dessus, la croissance des loyers à Orlando a été forte et je n’ai vu aucun signal d’alarme suggérant que la tendance ralentira temps bientôt.
Tendances de location à court terme à Orlando
Les locations à long terme ne sont pas la seule option pour investir sur le marché d’Orlando. La location à court terme est une option très réelle ici. Cela dit, les données disponibles pour les locations de courte durée sont moins concluantes, en partie parce que vous pouvez avoir des biens identiques avec des performances très différentes. En général, la rentabilité d’un bien locatif à court terme dépend fortement de la façon dont l’entreprise est gérée, ce qui rend difficile la mesure des résultats.
Au cours de la dernière année, cependant, il y a eu une augmentation de la demande de locations à court terme de plus de 5 chambres à Orlando. Une grande partie de cette augmentation de la demande peut être attribuée à la pandémie et aux mesures COVID-19 moins restrictives de l’État, qui ont permis aux entreprises de Floride de rester ouvertes aux vacanciers et aux touristes.
Et, l’augmentation de la demande de locations à court terme se produit même en l’absence de vacanciers européens. L’aéroport d’Orlando a indiqué qu’en mars 2021, il avait enregistré un décompte mensuel de plus de 3 millions de passagers, dont 99% étaient des voyageurs nationaux.
Il est réaliste de prévoir qu’il y aura une demande stable de locations à court terme dans un avenir proche, car les consommateurs affluent pour voyager dans d’autres villes après avoir raté ce type d’expériences pendant les restrictions pendant la pandémie. De plus, le manque actuel de voyageurs européens signifie qu’il y aura une demande supplémentaire à l’horizon. Avec le temps, ces voyageurs seront disposés et capables de retourner sur des marchés comme Orlando en vacances, et une partie de ce voyage a déjà commencé.
Réflexions finales sur le marché immobilier d’Orlando
Toutes ces informations montrent que le marché central de la Floride a un petit quelque chose pour tout le monde. C’est vrai, mais le marché d’Orlando n’est pas sans risque.
Le marché de la location à court terme d’Orlando a été battu pendant la pandémie en raison d’un arrêt temporaire des locations à court terme en Floride, qui a duré quatre mois. Cependant, il est peu probable que cela se reproduise à court terme.
Il y a eu une augmentation des coûts d’assurance à Orlando au cours des dernières années, ce qui est important à noter. Le climat tropical de la Floride signifie que des ouragans se produisent de temps en temps, ce qui peut entraîner une augmentation des taux d’assurance habitation, parfois de manière significative.
Bien qu’il y ait eu des ouragans catastrophiques ici en Floride, ces conditions météorologiques sont statistiquement moins susceptibles d’avoir un impact drastique sur le centre de la Floride ou d’Orlando par rapport aux régions côtières. Cependant, les ouragans se traduisent toujours par une augmentation des coûts d’assurance pour tous les Floridiens, car les compagnies d’assurance tentent d’équilibrer leur exposition au risque avec la rentabilité.
Mais même avec les risques possibles, les perspectives pour Orlando sont solides. La demande locative est susceptible de continuer à croître avec les loyers du marché, et même si cela ne durera pas éternellement, il n’y a rien dans l’avenir immédiat qui devrait vous faire réfléchir à deux fois avant d’investir dans une propriété à Orlando, tant qu’elle correspond à vos objectifs.