L’offre de logements restreinte, la demande extrême des acheteurs et les conditions globalement irrégulières auxquelles nous avons été confrontés au cours des deux dernières années ont rendu le marché du logement de choix pour les vendeurs de maisons. Et ces conditions ont également rendu la tâche incroyablement difficile pour les acheteurs et les locataires à la recherche d’un logement.
Selon un nouveau rapport d’ATTOM, un éditeur de données immobilières, les bénéfices des vendeurs de maisons ont augmenté de 45 % d’une année sur l’autre en 2021 et atteignent désormais 94 092 € de bénéfice moyen. En 2020, le bénéfice moyen était de 64 931 € et de seulement 55 000 € l’année précédente.
Le bond de géant des bénéfices est attribué à l’accélération continue de l’appréciation des marchés à travers le pays. L’indice Case-Shiller se situe désormais à 276,12 points, en hausse d’environ 19 % depuis la même époque l’an dernier, avec plus de 90 % des marchés qui ont augmenté leurs marges bénéficiaires tout au long de 2021.
Alors, comment cette croissance massive affecte-t-elle les acheteurs et les locataires et comment affectera-t-elle les perspectives de logement pour ces deux groupes à l’avenir ? Voici ce que vous devez savoir.
Les acheteurs de maisons ont été confrontés à des défis extrêmes tout au long de 2021
Au début de la pandémie, la Fed a abaissé les taux d’intérêt à des niveaux quasi record. Cela a contribué à inonder de nouveaux acheteurs sur le marché, exacerbant la pénurie de logements et la flambée des prix – et les taux ont continué de baisser tout au long de 2021. Cela a créé une tempête de ventes de maisons qui a abouti à l’un des plus grands marchés immobiliers jamais enregistrés pour les vendeurs – et l’un des pire pour les acheteurs.
«Quelle année 2021 a été pour les vendeurs de maisons et le marché du logement partout aux États-Unis. Les prix ont explosé, faisant grimper les bénéfices et les marges bénéficiaires à un rythme jamais vu depuis au moins une décennie. Tout cela s’est produit alors que la pandémie de virus faisait rage, ce qui a en fait contribué à stimuler les augmentations au lieu de [stifling] eux », a déclaré Todd Teta, directeur des produits chez ATTOM.
« Les ménages qui ont échappé aux pertes d’emplois dues à la pandémie ont plongé sur le marché, en grande partie en réponse à la crise. Et la demande croissante a entraîné le boom du marché. Sans aucun doute, il y a des signes avant-coureurs que la poussée pourrait ralentir cette année. Mais 2021 restera comme l’une des meilleures années pour les vendeurs et l’une des plus difficiles pour les acheteurs », a déclaré Teta.
Les locataires n’ont rien eu de plus facile
Les acheteurs et les locataires ont reçu le petit bout du bâton en 2021. Les prix des marchés locatifs à travers les États-Unis ont grimpé en flèche, ce qui a rendu beaucoup plus coûteux le paiement d’un logement pour les locataires actuels et potentiels.
Selon Zumper, les prix des loyers ont augmenté de 12 % pour un appartement médian d’une chambre en 2021. À leur tour, les prix des loyers ont atteint un niveau record.
Bien entendu, tous les marchés ne se valent pas. Certains ont connu une croissance des prix plus rapide que d’autres.
La ville de New York, par exemple, a enregistré une croissance de 25 % des prix des locations d’une chambre, suivie de San Francisco. En moyenne, tous les marchés ont suffisamment augmenté pour pousser la médiane nationale vers une croissance à deux chiffres.
Ce que ces prix en hausse signifient pour les acheteurs et les locataires à l’avenir
Cette augmentation des prix des loyers a brossé un tableau particulièrement sombre pour les jeunes locataires et les travailleurs. Par exemple, les travailleurs âgés de 16 à 19 ans gagnent, en moyenne, environ 555 € par semaine. Pour les employés de la tranche d’âge de 20 à 24 ans, les gains hebdomadaires totalisent environ 633 € en moyenne.
Et, étant donné que le loyer médian national pour un appartement d’une chambre coûte maintenant, en moyenne, environ 1 374 €, il faut au jeune locataire moyen plus de deux semaines de travail pour obtenir suffisamment de fonds pour couvrir le loyer.
Compte tenu de la baisse du taux d’accession à la propriété parmi les milléniaux par rapport aux générations précédentes à leur âge, les perspectives ne semblent pas meilleures pour la génération Z. Non seulement le loyer est totalement inabordable pour la plupart des jeunes adultes, mais la dette étudiante continue également de monter en flèche – et la plupart déclarent avoir peu ou pas d’économies.
Certes, la plupart des jeunes adultes âgés de 16 à 24 ans vivent soit avec leurs parents ou tuteurs, soit sont à l’université, soit les deux. Mais l’une des promesses séculaires de ce pays est la possibilité d’une mobilité financière ascendante sans précédent, qui est principalement motivée par la capacité de posséder des biens et de tracer son propre chemin dans la vie.
Mais maintenant, même avec un baccalauréat, il devient beaucoup plus difficile de se lancer sur la voie du rêve américain. Et cela est dû en grande partie au fait que nous avons une grave crise d’accessibilité financière aux États-Unis.
Où tout cela s’arrête-t-il ?
Je l’ai répété dans plusieurs articles, mais cela vaut la peine de le répéter : Le problème majeur est notre grave pénurie de logements. Les États-Unis souffrent d’une pénurie de 10 millions d’unités, et cela nous tourmente depuis avant le crash de 2008.
Sans ces unités, nous continuerons d’être en déficit d’approvisionnement. Et, selon les lois fondamentales de l’offre et de la demande, si la demande reste supérieure à l’offre, les prix resteront élevés.
Le marché du logement est, bien sûr, unique. Des facteurs tels que les taux d’intérêt et les salaires jouent un rôle dans la demande. Et les taux d’intérêt devraient augmenter tout au long de 2022.
Cependant, il convient de noter que même si les taux d’intérêt devraient augmenter, ils se situent toujours dans la partie inférieure de l’échelle historique. Ce que cela suggère, c’est qu’à moins que les taux n’atteignent les points de pourcentage que nous avons vus tout au long des années 1980 – entre 10 et 15% – la demande restera probablement élevée. Et c’est particulièrement vrai pour les investisseurs qui reconnaissent que tout ce qui est inférieur à 8 % est encore faible comparativement.
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Réflexions finales sur les défis du marché du logement aux États-Unis
Les problèmes d’abordabilité rattrapent enfin le marché des ventes, nous commençons donc à voir de plus en plus d’acheteurs se retrouver bloqués par les prix sur divers marchés. C’est particulièrement vrai pour les premiers acheteurs.
Théoriquement, cela devrait aider à refroidir une partie de la demande. Cependant, les perspectives à long terme suggèrent que les prix des maisons resteront élevés, à moins d’une sorte de krach financier, de toute façon.
Donc, on ne sait vraiment pas quand la crise de l’accessibilité prendra fin. À ce stade, il s’agit simplement de laisser le marché jouer et de voir ensuite où cela nous mène.