Les avantages et les inconvénients de la stratégie BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat)

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De nombreux investisseurs ont accéléré leur activité immobilière avec la stratégie immobilière BRRRR. BRRRR signifie acheter, réhabiliter, louer, refinancer, répéter, et c’est un excellent moyen pour les investisseurs de gagner un revenu passif. C’est une méthode par laquelle les investisseurs immobiliers achètent des propriétés en difficulté, mais la différence est l’intention de les conserver en tant que propriétés locatives au lieu de les vendre.

Dans l’investissement immobilier BRRRR, la propriété est traitée comme un fix-and-flip, utilisant un financement à court terme tel que de l’argent privé, de l’argent dur, un prêt sur valeur domiciliaire ou de l’argent pour acquérir et réhabiliter. Ensuite, une fois la propriété terminée, elle est louée à un locataire au lieu d’être vendue. Le propriétaire obtient ensuite un refinancement de la propriété pour rembourser le prêt à court terme et transformer la propriété en une propriété stable, à long terme et à flux de trésorerie positif qui continue de constituer des capitaux propres. Et puis, l’investisseur recommence tout le processus avec une nouvelle propriété.

En un mot, voici comment cela fonctionne.

  1. L’investisseur recherche et achète une propriété en difficulté avec du potentiel.
  2. L’investisseur corrige la propriété, la constitution de son équité.
  3. L’investisseur trouve un locataire pour le bien.
  4. L’investisseur obtient un prêt pour couvrir le prix d’achat et les frais de réhabilitation.
  5. L’investisseur trouve une autre propriété et se constitue un patrimoine.

Bien sûr, comme pour tous les investissements, les calculs doivent fonctionner pour que la stratégie fonctionne, et il y a de nombreux avantages et inconvénients du BRRRR à prendre en compte. Lorsqu’une personne va refinancer une telle propriété, une banque ne refinancera généralement que jusqu’à 75% de la nouvelle valeur. Par conséquent, pour qu’un investisseur obtienne suffisamment d’argent pour refinancer l’intégralité du prêt à court terme et éventuellement récupérer l’argent de la réhabilitation, la propriété doit valoir beaucoup plus que ce pour quoi elle a été achetée.

Par exemple, disons qu’une propriété se vend 100 000 €. La propriété a besoin d’une réhabilitation de 25 000 € pour être prête à être louée, pour un coût total de 125 000 €. Un investisseur pourrait utiliser un prêt à court terme pour acheter la propriété (comme de l’argent dur) et son propre argent pour réhabiliter l’endroit. Ensuite, ils refinanceraient la propriété avec un nouveau prêt auprès d’un prêteur. Si l’évaluation du nouveau prêteur s’élevait à 160 000 €, la banque pourrait donner 75 % de ce montant dans un nouveau prêt, soit 120 000 €. Cela rembourserait la totalité du prêt à court terme de l’investisseur et la plupart des coûts de réhabilitation. Le gros bonus est que l’investisseur dispose désormais d’un bien locatif stable et à long terme avec 40 000 € de capitaux propres au départ.

Bien sûr, cet exemple ne fonctionne que si la valeur après réparation (ARV) sort au niveau de 160 000 €. Ce ne serait pas aussi bien si l’ARV s’élevait à 100 000 € et que la banque ne prêtait que 75 000 €, même pas assez pour rembourser le prêt à court terme. C’est là que les mathématiques doivent fonctionner pour que la stratégie fonctionne.

Résumons quelques-uns des avantages et des inconvénients de BRRRR.


En savoir plus sur la méthode BRRRR de BiggerPockets


Avantages de la méthode BRRRR

Potentiellement pas d’argent vers le bas

La méthode BRRRR est l’une de mes stratégies préférées pour investir sans avoir besoin de beaucoup de liquidités. Si les chiffres sont corrects, un investisseur pourrait conclure une transaction pour très peu d’argent de sa poche. Bien sûr, plus l’affaire est bonne, moins il faudra finalement fournir d’argent. Et certains investisseurs ont trouvé un moyen de le faire sans utiliser leur propre argent personnel !

Haut retour sur investissement (ROI)

En raison du faible déboursement nécessaire pour que cette stratégie fonctionne, le retour sur investissement devrait être astronomique. En d’autres termes, si l’investisseur finit par n’avoir que 10 000 € dans l’accord, mais que le flux de trésorerie est de 2 500 € par an, c’est un rendement en espèces de 25 %, et cela ne tient pas compte de tous les capitaux propres accumulés pendant la cure de désintoxication. étape. Et tant que l’investisseur est propriétaire de la propriété, le retour sur investissement peut être infini !

Équité

L’investissement immobilier BRRRR permet aux investisseurs de constituer des capitaux propres sérieux dès le départ. Plutôt que de posséder un bien locatif qui vaut ce qui a été payé, ne serait-il pas préférable d’en posséder un avec 40 000 € de capitaux propres ?

Louer un bien rénové

Une fois la réhabilitation complète effectuée et la propriété louée, l’investisseur possède et loue une propriété dans un état de classe A.

Une propriété peut rapporter plus de loyer si elle est rénovée, même s’il s’agit d’un bâtiment plus ancien. Par exemple, à Lufkin, au Texas, deux propriétés valent 93 000 €. La propriété A a été construite en 1949, mais elle a un taux de location plus élevé ; les locataires paient 1 000 € par mois depuis sa mise à jour. Bien que construite en 1956, la propriété B a un taux inférieur de 750 € par mois puisque la propriété n’a pas été récemment rénovée.

Outre un taux de location plus élevé, une propriété réhabilitée peut être louée plus rapidement et attirer de meilleurs locataires. Cela réduit également le budget d’entretien de la propriété, ce qui rend la location encore plus simple.

Évolutivité accélérée

Après cette première maison, il est facile d’utiliser la méthode BRRRR comme stratégie d’investissement. L’investisseur connaît déjà l’exercice et peut facilement suivre les étapes pour constituer son portefeuille de propriétés. Bien sûr, les investisseurs doivent faire leur part et trouver une belle propriété, faire un budget qui couvre tout, mener à bien le projet et trouver le bon financement. Le modèle BRRRR n’est pas une promenade de santé, mais il peut très bien fonctionner dans les bonnes circonstances.


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Inconvénients de la méthode BRRRR

Prêt à court terme

Le prêt à court terme nécessaire au départ peut être coûteux avec des taux d’intérêt élevés, surtout s’il s’agit d’un prêt d’argent dur. De plus, le court terme de ces prêts peut rendre les frais de port coûteux, ce qui peut entraîner des flux de trésorerie négatifs pendant la période où l’investisseur rembourse le prêt. Pour cette raison, de nombreuses personnes utilisent un prêt sur valeur domiciliaire ou de l’argent pour financer la première phase du projet, puis refinancent pour récupérer leur argent afin qu’elles puissent rincer et répéter.

Dépassement de budget

Lors de l’établissement du budget, les investisseurs doivent identifier les parties de la propriété qui doivent être réparées. La première chose à considérer est ce qui est nécessaire pour rendre la maison habitable et fonctionnelle avant les améliorations qui ajoutent de la valeur à la propriété. Mais le projet pourrait facilement dépasser le budget avec des dépenses imprévues et des réparations nécessaires qui peuvent entraîner un temps de réhabilitation plus long. De nombreux facteurs peuvent causer des revers, les investisseurs doivent donc anticiper autant que possible au début lorsqu’ils établissent le budget.

Faible appréciation

Si la maison n’obtient pas une évaluation suffisamment élevée après la réhabilitation, ce sera un gros casse-tête pour l’investisseur. Une mauvaise évaluation est le pire scénario pour une propriété BRRRR. C’est pourquoi il est impératif d’établir les calculs et le budget corrects pour l’accord.

assaisonnement

La banque de refinancement exigera probablement que l’investisseur attende six mois ou peut-être même 12 mois après l’achat initial avant de refinancer la propriété. Cette période de temps est connue sous le nom de « maturation » et la plupart des prêteurs conventionnels et de portefeuille l’exigent. Si le prêteur final exige une période d’attente de 12 mois et que le prêt à court terme n’est valable que pour neuf mois, ce sera un problème.

Par conséquent, lorsque j’utilise cette stratégie d’investissement immobilier hybride, j’essaie de m’assurer que mon prêt à court terme est d’au moins 18 mois. Cela me donne le temps dont j’ai besoin pour refinancer, et si quelque chose ne va pas après le mois 12 et que le refinancement ne fonctionne pas, j’ai encore six mois pour vendre la propriété ou rechercher un nouveau refinancement.

Deux frais de clôture potentiels

La méthode BRRRR implique généralement deux prêts, un au début lorsque la propriété est achetée et un autre lorsque la propriété est refinancée. Bien entendu, chaque transaction s’accompagne de ses propres frais et coûts de financement. Il existe des prêteurs qui financeront l’ensemble du projet avec des frais plus élevés à l’achat et des frais moins élevés pour l’étape de refinancement. Les investisseurs doivent faire preuve de diligence raisonnable lorsqu’ils trouvent les bons prêteurs pour le projet et faire le tour.

Problèmes au stade de la location

Le temps presse et les investisseurs sont souvent pressés de louer une propriété. Outre le besoin de l’investisseur de commencer à gagner de l’argent sur le bien locatif, avoir des locataires est généralement une exigence pour le refinancement. Les prêteurs aiment voir que la propriété a des locataires et sera une valeur sûre pour le prêt.

Mais se précipiter pour trouver un locataire et agir à la hâte peut s’avérer imprudent pour les investisseurs. Les investisseurs doivent d’abord examiner minutieusement le locataire – obtenir son rapport de solvabilité, faire une vérification des antécédents et même demander des références. Après tout, ils devront traiter avec le locataire et dépendre de lui pour leurs revenus pendant plusieurs années.

Faire face à une cure de désintoxication

Enfin, la plus grande partie de la stratégie BRRRR traite des complications d’un grand projet de réhabilitation. Réhabiliter une propriété n’est pas facile. Ce n’est pas amusant de traiter avec des entrepreneurs, des problèmes inconnus, de la moisissure, de l’amiante, du vol et le reste des maux de tête qui accompagnent une cure de désintoxication.

L’investissement immobilier BRRRR peut être un moyen puissant de créer de la richesse grâce à l’immobilier et est l’une de mes stratégies préférées de tous les temps. Capitaliser sur l’appréciation forcée comme le ferait un flipper de maison tout en acquérant une grande propriété locative qui fournira des années de flux de trésorerie et de revenus passifs, c’est vraiment obtenir le meilleur des deux mondes. Cependant, la stratégie n’est pas une entreprise simple et il existe de nombreux avantages et inconvénients du BRRRR à prendre en compte. Cela nécessite des mathématiques exquises, une planification et la capacité de trouver beaucoup de choses. Mais pour ceux qui sont prêts à relever le défi, l’investissement immobilier BRRRR peut dynamiser une entreprise et mettre les investisseurs sur la voie d’un grand succès.


Guide BRRRR 1

Systématisez vos investissements avec BRRRR

Grâce à la méthode BRRRR, vous achèterez des maisons rapidement, ajouterez de la valeur grâce à la réhabilitation, créerez des flux de trésorerie en louant, refinancerez dans une meilleure situation financière, puis recommencerez le tout. Au fil du temps, vous vous constituerez un portefeuille immobilier qui fera l’envie de vos collègues investisseurs.

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