Les indicateurs économiques critiques fluctuent : les investisseurs immobiliers sont-ils affectés ?

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Il y a beaucoup de confusion dans l’économie en ce moment : inflation, chômage, problèmes de chaîne d’approvisionnement, et plus encore. Comme vous le savez, ce qui se passe dans l’ensemble de l’économie américaine a des implications importantes pour les investisseurs immobiliers.

Passons en revue les trois indicateurs économiques les plus critiques – l’inflation, le chômage et les ventes au détail – et où ils se situent aujourd’hui, et comment ils affectent les investisseurs comme vous.

Inflation

L’inflation est une priorité pour tous les types d’investisseurs. Si vous ne l’avez pas entendu, l’inflation est un gros problème en ce moment parce qu’elle est plus élevée qu’elle ne l’a été depuis environ une décennie. Cela signifie essentiellement que le coût des biens et services augmente, ce que les consommateurs détestent car cela signifie essentiellement que vous perdez de l’argent.

Par exemple, disons que vous avez 10 € et que 10 € peuvent vous acheter votre sandwich préféré, peut-être un sous-marin aux boulettes de viande, un club de dinde ou un Cubano. Mais ensuite, l’inflation frappe et le sandwich que vous aimez coûte maintenant 15 €, ce qui pèse lourdement sur votre portefeuille. Maintenant, vos 10 € ne valent que les deux tiers d’un sandwich alors qu’ils valaient un sandwich entier. C’est pourquoi tout le monde déteste l’inflation.

Depuis janvier 2021, l’inflation est en hausse. Il y a quelques raisons à cette augmentation, mais les principales raisons sont trois plans de relance au cours des 18 derniers mois qui ont considérablement augmenté l’offre monétaire dans l’économie américaine, ce qui peut avoir des effets inflationnistes, et les problèmes de chaîne d’approvisionnement de COVID-19 qui sont suppression de l’offre dans des industries clés comme les semi-conducteurs, les voitures et le papier. Oui, même le papier est difficile à trouver en ce moment.

Mais ne vous inquiétez pas. Certaines nouvelles apparemment bonnes sont apparues. Des points de données récents suggèrent que la hausse rapide de l’inflation que nous avons constatée pourrait ralentir.

Le chiffre de l’inflation sous-jacente, qui exclut les prix volatils comme ceux de l’alimentation et de l’énergie, n’a augmenté que de 0,1 % d’un mois à l’autre en août. Le chiffre d’inflation plus large qui comprend les aliments et l’énergie n’a augmenté que de 0,3 %.

Et même s’il est toujours en hausse, ce que personne ne veut voir, c’est le chiffre d’inflation le plus bas d’un mois sur l’autre depuis janvier.

Pour mettre cela en perspective, en juin, il s’agissait d’une croissance de 0,9 % d’un mois à l’autre, soit trois fois plus que le chiffre d’août. Les plus fortes baisses proviennent des voyages et des voitures d’occasion.

L’inflation va-t-elle continuer à augmenter ?

C’est vraiment difficile de dire ce qui va se passer à partir d’ici. Pour des choses comme les voyages, qui, je pense, sont supprimés par une résurgence des cas de COVID, je peux imaginer que les prix se redresseront au cours des prochains mois. Les problèmes de chaîne d’approvisionnement semblent se résoudre, bien que lentement. Cela pourrait compenser la hausse des prix dans certaines industries.

Cela va être quelque chose à surveiller. Si l’inflation augmente à nouveau, vous pouvez vous attendre à voir deux choses importantes.

Premièrement, nous verrons une grande volatilité sur le marché boursier parce que l’inflation menace les rendements et effraie les investisseurs en actions.

Deuxièmement, le Système fédéral de réserve devra faire face à des pressions pour augmenter les taux d’intérêt. L’augmentation des taux d’intérêt est généralement considérée comme un excellent moyen de lutter contre l’inflation, donc si l’inflation continue d’augmenter, la Fed pourrait augmenter ses taux, ce qui à son tour fera grimper les taux hypothécaires.

Si l’inflation continue de diminuer, vous pouvez probablement vous attendre à ce que la Fed maintienne ses taux bas pendant encore un an environ.

Les investissements immobiliers locatifs protègent de l’inflation

Quoi qu’il arrive, rappelez-vous que l’investissement dans l’immobilier locatif est l’un des moyens, sinon le meilleur, de vous protéger contre l’inflation. Il y a plusieurs raisons à cela.

Premièrement, le coût des maisons a tendance à suivre le rythme de l’inflation. Lorsque les prix augmentent dans l’ensemble de l’économie, les prix des maisons restent généralement en ligne avec l’inflation, voire la dépassent.

Deuxièmement, le coût du loyer tend à suivre le rythme de l’inflation. Ainsi, même si votre plus grosse dépense, votre prêt hypothécaire, reste inchangée, votre revenu peut augmenter. C’est probablement le meilleur moyen de se prémunir contre l’inflation.

Troisièmement, l’investissement immobilier a un plancher très élevé. En remboursant simplement votre prêt hypothécaire, vous pouvez obtenir un retour sur investissement de 5 à 6 %, ce qui devrait suivre à lui seul le rythme de l’inflation.

Alors rappelez-vous simplement que si l’inflation craint pour tout le monde, elle craint moins pour les investisseurs immobiliers locatifs. Et si l’inflation reste élevée, les taux hypothécaires augmenteront, alors bloquer de bons taux maintenant pourrait être une excellente idée.

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Chômage

Passons à notre deuxième indicateur économique : le chômage.

Le chômage continue d’être un phénomène très étrange et déroutant. La grande nouvelle est que l’embauche a considérablement ralenti en août, la masse salariale non agricole n’ayant augmenté que de 235 000 emplois. Cela peut sembler beaucoup d’emplois – et c’est le cas – mais c’est en baisse par rapport à juillet, qui avait été initialement annoncé à 943 000 emplois, et a depuis été révisé à plus d’un million.

C’est une énorme baisse. La pensée principale est que cela est dû à la variante delta. Avec l’augmentation des cas, les gens sortent moins. Peut-être que les demandeurs d’emploi sont moins désireux d’aller travailler, et certains secteurs comme les voyages et la restauration n’embauchent probablement pas aussi rapidement.

Il y a quelques bonnes nouvelles. L’enquête sur l’emploi des ménages du ministère du Travail a montré que le taux de chômage a encore baissé en août de 5,4% à 5,2%, ce qui est le taux de chômage le plus bas depuis mars 2020.

Autre bonne nouvelle, la croissance des salaires a augmenté de 0,6 % d’un mois à l’autre, ce qui porte la croissance annualisée des salaires à 4,3 %. Ce n’est pas suffisant pour suivre le rythme de l’inflation actuelle, mais en août au moins, les salaires ont augmenté plus rapidement que l’inflation. Espérons que cette tendance se maintienne car ce serait un énorme coup de pouce pour l’ensemble de l’économie, ainsi que pour les investisseurs immobiliers locatifs qui ont besoin d’augmenter les loyers pour compenser les coûts de l’inflation.

Ce qui est fou pour moi, c’est qu’à la fin du mois d’août, il y avait encore 10,1 millions d’offres d’emploi aux États-Unis. Ainsi, bien que le chômage soit plus élevé que quiconque le souhaite, il y a certainement suffisamment d’emplois là-bas pour que les personnes qui veulent un emploi puissent pour trouver du travail.

En septembre, les prestations supplémentaires d’assurance-chômage du gouvernement fédéral ont expiré. On a longtemps émis l’hypothèse que l’expiration de ces prestations serait le catalyseur pour que de nombreuses personnes sans emploi depuis longtemps réintègrent le marché du travail. De nombreuses études ont montré que de nombreuses personnes tiraient plus de revenus du chômage que de leur emploi précédent, de sorte que l’embauche a été une épreuve.

Pour les investisseurs immobiliers, plus il y a d’emplois, mieux c’est. C’est le fondement d’une économie forte, qui à son tour soutient des locataires financièrement stables et la croissance des salaires, ce qui devrait aider les investisseurs à compenser les effets de l’inflation.

Je pense que ce n’est qu’une question de temps avant que les choses s’améliorent. Avec tous ces postes vacants, je pense que le chômage va redescendre à 3% à 4% dans les six prochains mois.

Ventes au détail

Enfin, regardons les ventes au détail, un bon indicateur du sentiment et des dépenses des consommateurs.

En août, les dépenses de détail ont augmenté de 0,7 %, ce qui représente une augmentation assez importante. Cela montre que même si la variante delta semble avoir eu un impact négatif sur le nombre d’emplois en août, elle ne semble pas avoir d’impact sur les dépenses de consommation. Il y a eu de gros gains dans les épiceries, les magasins à grande surface, les ventes de meubles et quelques autres secteurs.

Bien que cette mesure ne soit pas directement liée à l’investissement immobilier, les dépenses de détail représentent une part énorme de l’économie. Le voir augmenter de manière si significative en août est un bon signe que l’économie américaine dans son ensemble est prête pour la croissance dans un avenir prévisible. Et c’est toujours une bonne chose pour les investisseurs.

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