Pourquoi je viens de passer une transaction immobilière avec un retour sur investissement de 60 %

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Chassez-vous des objets brillants ? Nous y sommes tous sensibles. Leur allure est comme un chant de sirène pour les investisseurs qui cherchent à augmenter leurs flux de trésorerie et à créer de la richesse.

J’ai passé des années en tant que chasseur certifié d’objets brillants. On pourrait parler d’investissement entrepreneurial. En tant qu’entrepreneur en série, j’adorais créer des entreprises. J’ai été chargé d’élaborer des stratégies, de planifier et de rêver. Tant que nous étions au stade de l’entrepreneuriat, j’ai eu un frisson et cela ressemblait à peine à du travail.

En tant que finaliste à deux reprises pour l’entrepreneur de l’année du Michigan, j’étais convaincu que je voulais rester sur la voie de l’entrepreneuriat pour la vie, mais je voulais aussi être un investisseur. Lorsque j’ai vendu mon entreprise à une entreprise publique à 33 ans, je suis passé d’entrepreneur à investisseur entrepreneurial.

J’espérais obtenir le même frisson d’investir que j’ai eu en tant qu’entrepreneur. Ce fut une grosse erreur. Maintenant, je sais qu’un bon investissement devrait être ennuyeux.

Paul Samuelson, le premier économiste américain à remporter le prix Nobel, a déclaré : « Investir devrait être comme regarder la peinture sécher ou regarder l’herbe pousser. Si vous voulez de l’excitation, prenez 800 € et allez à Las Vegas.

Je pensais que j’étais un investisseur à temps plein. Mais j’étais vraiment un spéculateur à plein temps. J’aurais aussi bien pu aller à Las Vegas. Et cette vie a eu un impact sur ma santé, mes relations et ma capacité à profiter de la vie. Ce n’était pas aussi amusant que promis.

Un spéculateur réformé

Après des années de douleur à cause de nombreuses pertes spéculatives en cours de route (bien qu’il y ait eu quelques gains), j’ai réalisé l’erreur de mes manières. J’ai compris la différence entre investir et spéculer. Et j’ai choisi la «voie ennuyeuse» de l’investissement. J’ai arrêté d’essayer de balancer pour les clôtures et j’ai commencé à balancer pour les simples et les doubles. Et cela a été l’ère la plus réussie de ma vie, à la fois en tant qu’entrepreneur et en tant qu’investisseur.

Cette réforme comprenait également une réforme de l’orientation. J’ai lu le désormais classique La seule chose de Gary Keller et Jay Papasan. J’ai réalisé que je devais dire non à un millier de distractions ou plus pour dire oui à ce que je voulais vraiment.

Cette « une chose » pour moi est de construire un portefeuille soigneusement contrôlé d’actifs immobiliers commerciaux résistants à la récession. Mon objectif est de créer de la sécurité, des flux de trésorerie et de l’appréciation, avec des économies d’impôt significatives en cours de route. Et d’inviter un maximum de personnes désireuses de se joindre à la balade.

Mon autre chose, qui fait vraiment partie d’une chose, est de créer un contenu éducatif significatif pour aider les autres dans leur parcours d’investissement immobilier.

Dans le cadre de cet effort, j’apprends de nombreuses stratégies d’investissement puissantes. Cela inclut des stratégies que j’aurais poursuivies en un clin d’œil dans ma jeunesse, comme la stratégie de David (continuez à lire pour en savoir plus).

Et je rencontre des investisseurs et des opérateurs puissants. Des opérateurs qui utilisent leurs prouesses entrepreneuriales pour créer de nouveaux systèmes et stratégies pour générer des flux de trésorerie et créer de la richesse, tout en s’amusant en cours de route.

Entre David

J’ai récemment assisté au sommet des investisseurs de l’immobilier sur le sable au Belize. J’ai été entouré de brillants pendant huit jours, et cela ressemblait vraiment au paradis des investisseurs. Robert Kiyosaki, Ken McElroy, Tom Wheelwright et G. Edward Griffin faisaient partie des professeurs respectés.

Mais les plus de 200 investisseurs immobiliers présents dans la salle étaient tout aussi intrigants. La conférence était chargée d’idées et de stratégies qui feraient tourner la tête d’un investisseur immobilier.

J’ai rencontré un type intrigant nommé David. Comme moi, David avait une formation d’ingénieur et avait travaillé chez un grand constructeur automobile de Detroit. Il avait élaboré une stratégie pour quitter son emploi en assemblant un portefeuille unique de chalets de montagne qu’il pouvait exploiter sur Airbnb et VRBO. En 2017, il s’est fixé pour objectif de quitter son emploi lucratif d’ici trois ans environ.

Grâce à sa stratégie, il a réussi en seulement 10 mois.

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Je devais en savoir plus. David et moi avons parlé pendant quelques heures. J’ai pris des notes. J’ai fait mes propres calculs. Et je lui ai dit avec enthousiasme quelle excellente stratégie cela pourrait être pour quelqu’un avec une horloge à 1031 échanges.

Les projets de David étaient particulièrement intéressants en raison de la façon dont il utilisait la dette. La disponibilité de prêts à 90 % sur des actifs très appréciés a donné à David la possibilité de déposer environ 100 000 € sur un chalet de montagne méga-meublé d’un million de dollars. C’était dans une zone où l’offre était restreinte en raison d’une catastrophe naturelle inhabituelle il y a quelques années, de sorte que ces cabines étaient très demandées.

David a déclaré des flux de trésorerie nets de 60 000 € ou plus (jusqu’à 90 000 € !) par an, ce qui représente un rendement de plus de 60 % en espèces. De plus, il avait élaboré un système pour rendre cet investissement semi-passif à l’aide d’assistants virtuels. Pour couronner le tout, l’emplacement était à quelques heures de chez moi et ma famille y passait ses vacances assez fréquemment.

J’étais accro. Et sa promesse d’activité semi-passive pour moi, en tant que futur propriétaire, a scellé l’affaire. Je pourrais certainement investir une heure (ou deux, au maximum) par semaine pour atteindre un retour sur investissement de 60 % sur les seuls flux de trésorerie, sans parler de l’appréciation annuelle des actifs de plus de 10 %, ajoutant un autre retour sur investissement important lorsque je refinancerais ou vendrais .

Ce serait probablement l’actif avec le meilleur retour sur investissement de mon portefeuille. Dans un endroit où ma famille adorait passer ses vacances. Avec pratiquement aucun effort. Et cela apporterait une diversification substantielle à mon portefeuille d’actifs immobiliers commerciaux.

Alors pourquoi ai-je dit non ?

Quelque chose me dérangeait. J’ai commodément retardé la décision. J’en ai référé d’autres à David, qui les a aidés à localiser et à acquérir des chalets similaires. Je suis content pour eux (et encore un peu jaloux). Mais je n’ai pas avancé. J’ai dit non.

J’avais pris le temps nécessaire pour considérer toutes les implications. Ma décision dépendait de plusieurs facteurs importants.

  1. Les distractions s’accumulent. Toute petite distraction reste une distraction. Et alors que j’étais confiant à 99% sur la viabilité et la rentabilité de cet investissement, je savais au fond de moi que l’obtention du prêt, la clôture, le choix de quelques meubles de remplacement et une centaine d’autres choses «simples» s’additionneraient. Mais je suis déjà sur une piste d’investissement réussie. Mon entreprise fait exactement ce que nous avons prévu de faire, et j’adore ça. À ce stade, je dois me concentrer davantage sur ce qui fonctionne et réduire tout le reste.
  2. Violation du principe « une chose ». Les auteurs Keller et Papasan enseignent que la focalisation laser est la clé – chaque heure, jour, mois et année. L’énergie et l’espace cérébral que cela engloutirait seraient importants. Voir le point n. 1.
  3. Aveuglé par une maison de vacances. Je suis pour les vacances et pour les maisons de vacances. Mon point de vue était faussé par le fait que ces cabines étaient exactement les cabines dans lesquelles ma famille aimait séjourner. Les grands investisseurs savent qu’il est essentiel de ne pas tomber amoureux de leurs investissements potentiels. J’ai failli enfreindre cette règle. En me concentrant sur ma « seule chose », je peux gagner suffisamment de liquidités supplémentaires pour séjourner dans n’importe quel chalet de vacances de cette région, ou de n’importe quelle région. Je n’ai pas besoin d’en posséder un pour en profiter.
  4. Investir dans le bonheur. Dans un article de 2018 intitulé « Happiness, Income Satiation and Turning Points Around the World », Andrew Jebb, Louis Tay, Ed Diener et Shigehiro Oishi ont découvert, à l’aide d’un échantillon mondial de plus de 1,7 million de personnes, que le point de satisfaction du revenu pour vivre le bonheur est de 60 000 € dans le monde et de 65 000 € en Amérique du Nord. Au-dessus de ce niveau de revenu, les personnes de l’échantillon n’ont pas connu plus de bonheur. C’est délicat parce que j’essaie de créer beaucoup plus de richesses pour faire le bien dans le monde, comme lutter contre la traite des êtres humains et sauver ses victimes. Mais le potentiel de cet investissement à me distraire de mon objectif principal et à ajouter à ma charge de travail hebdomadaire pourrait facilement aller à l’encontre de cet objectif, sans apporter plus de bonheur. Alors peut-être que cela ne ferait qu’entraver mon bonheur.
  5. Créer un héritage significatif. Je veux que mon héritage comprenne l’investissement dans des causes puissantes, comme mettre fin à l’esclavage humain. Mais mon héritage comprend également le temps d’investir dans ma femme, mes enfants, mes amitiés et ma communauté locale. Je lutte déjà avec ça et j’ai beaucoup échoué en 34 ans de mariage. je pense que ce super l’investissement pourrait être l’ennemi de le meilleur dans ma vie.
  6. Cela ressemble à un investissement entrepreneurial ou à de la spéculation. C’est excitant! Mais je me suis engagé à investir ennuyeux. Et cet investissement dépend aussi d’enjeux que je connais peu. Suis-je vraiment un expert des chalets de vacances à la montagne ? Est-ce que je veux être ?

Pourquoi vous ai-je guidé tout au long de ce processus ?

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Je suis dans ma troisième décennie en tant qu’investisseur immobilier et j’ai près de 30 ans en tant qu’entrepreneur. J’ai traversé quelques cycles et j’ai fait beaucoup d’erreurs. Je suis assez vieux pour être le père de nombreux lecteurs. Je suis passé de faire principalement des erreurs à avoir principalement des succès. Je suis dans la phase de récolte et d’héritage de ma vie d’investisseur et mon objectif est d’aider les autres dans leur processus.

Je voulais vous donner un coup d’œil à l’intérieur de mon cerveau pour voir comment j’ai abordé ce processus de décision. Cela ne s’applique pas à tout le monde, et cela ne signifie pas nécessairement que c’est bon pour vous, mais j’ai pensé que je tirerais les rideaux sur la raison pour laquelle j’ai transmis beaucoup de choses.

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Plongez dans l’investissement

Vous voulez des analyses plus approfondies comme celle-ci de Dave ? Un investissement réussi nécessite des informations précises et faciles à comprendre sur vos propriétés et les marchés dans lesquels vous investissez. BiggerPockets Pro vous donne les informations dont vous avez besoin pour trouver votre prochaine bonne affaire et maximiser vos investissements actuels.

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Je veux aussi monter sur ma tribune pour un moment. Bien que ce qui suit ne s’applique peut-être pas à vous, je suppose que cela s’appliquera à beaucoup.

Dans cette phase de ma carrière, je me connais bien. Je sais ce que je sais… et je sais qu’il y a beaucoup de choses « faciles » que je ne connais pas bien. Cela signifie que je peux identifier les transactions que je ne comprends pas bien. Des offres qui seraient une distraction.

J’ai conclu que je ne veux investir que dans deux types de transactions à l’avenir.

  1. Des offres dans lesquelles je suis à 100%. Je rassemble une équipe, les connaissances, la diligence raisonnable d’experts, les systèmes, etc. Ces transactions consomment la majeure partie de mon temps, de mon attention, de mes ressources, de mes systèmes et de mon équipe.
  2. Offres où je suis 100% passif. Je comprends l’actif et, plus important encore, l’opérateur, et je sais que cet opérateur ne fait rien de manière obsessionnelle. 1, ci-dessus, en mon nom. Et je sais que cet opérateur évite le même type de distractions que j’évite impitoyablement.

Par exemple, si j’investis auprès d’un parc de maisons mobiles ou d’un opérateur de self-stockage, je veux savoir qu’ils n’achètent pas activement des chalets de montagne à côté. Ou qu’ils ont tellement de succès qu’ils ont quelqu’un qui s’occupe de tous ces types de distractions pour eux.

Notez que je dois passer beaucoup de temps sur la diligence raisonnable dès le départ pour faire cette option. Par conséquent, dans un sens, il n’est passif qu’après l’effort initial de diligence raisonnable.

Tout autre chose que ces deux options est probablement un objet brillant distrayant ou une spéculation risquée pour moi. Et je gagne assez d’argent que je n’ai pas besoin de faire non plus.

Ma famille a hâte de prendre nos prochaines vacances en chalet de montagne. Mais ce ne sera pas dans notre cabine. Nous investirons dans le bonheur en partant en vacances et en n’étant pas le propriétaire de cette cabane.

Et j’ai hâte de recevoir mon prochain paiement mensuel en tant qu’investisseur dans mon propre fonds. Ce ne sera pas un retour sur investissement annuel de 60 %, mais il sera prévisible, stable et solide. Nous aurons également la joie de savoir que nous aidons des centaines d’autres investisseurs à suivre mes deux règles ci-dessus, afin qu’ils puissent se concentrer sur les domaines où ils gagnent activement de l’argent, sur les domaines où ils peuvent ajouter de la valeur et profiter de leur vie et de leur famille. .

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