L’un des outils les plus précieux dont disposent les investisseurs immobiliers locatifs aux États-Unis est l’hypothèque à taux fixe de 30 ans. Étonnamment, ce style de prêt hypothécaire est très aberrant par rapport à ce qui est généralement offert dans d’autres pays. La plupart des pays ont tendance à proposer des prêts hypothécaires à taux ajustables, variables, flexibles ou renégociables, qui présentent tous un risque inhérent avec le potentiel d’une hausse inattendue des taux d’intérêt pendant la possession de la propriété.
Non seulement les prêts hypothécaires à taux fixe sont excellents pour permettre aux investisseurs d’éviter ces hausses de taux inattendues, mais il y a eu des périodes notables où les taux d’intérêt sur ces prêts hypothécaires ont été remarquablement bas, rendant le coût d’emprunt presque insignifiant.
Mais que se passe-t-il lorsque ces taux d’intérêt augmentent, potentiellement à des niveaux que nous n’avons pas l’habitude de voir ? Soudain, les versements hypothécaires mensuels sont sensiblement plus élevés, ce qui affecte nos rendements de trésorerie. Cela signifie-t-il qu’il est temps de ralentir ou d’arrêter d’investir dans des propriétés locatives ? Comment contrer la hausse des taux d’intérêt sur votre prêt hypothécaire pour rester rentable avec votre bien locatif ?
La meilleure façon d’en décider est de comprendre comment les propriétés locatives gagnent de l’argent, les facteurs que vous pouvez contrôler dans une propriété locative et ses bénéfices, et de savoir ce qu’il faut rechercher dans une propriété locative potentielle pour vous aider à vous préparer aux meilleures chances de succès. rendements, malgré un versement hypothécaire plus élevé.
Les immeubles locatifs sont des investissements à long terme
L’une des choses les plus importantes à retenir concernant les immeubles locatifs est qu’il s’agit en fait d’investissements à long terme. Bien sûr, certaines personnes peuvent voir un profit rapide des capitaux propres grâce à des améliorations ou à des valeurs ajoutées, et certaines peuvent conclure des accords avec des flux de trésorerie importants dès le départ. Néanmoins, en règle générale, vous devez vous rappeler que les propriétés locatives génèrent le plus de bénéfices à long terme.
Souvent, lorsque nous analysons les finances d’un bien locatif, nous ne voyons que le numéro de flux de trésorerie qui est juste devant nous. Il est facile d’oublier que les flux de trésorerie projetés correspondent simplement à ce qui est projeté aujourd’hui. Ce nombre ne tient pas compte des augmentations de loyer au fil du temps (tout en maintenant un paiement hypothécaire fixe), de l’appréciation, de la demande et de l’inflation. Tous ces facteurs changeront continuellement, espérons-le pour le mieux.
Comment une propriété locative gagne de l’argent
Avant de vous renseigner sur l’investissement immobilier, vous saviez peut-être que les propriétés locatives peuvent être très rentables, mais vous ne comprenez pas nécessairement exactement comment elles peuvent être si rentables.
Les cinq façons dont les propriétés locatives peuvent gagner de l’argent sont :
- Des flux de trésorerie
- Appréciation
- Avantages fiscaux
- Équité constituée grâce au remboursement de l’hypothèque
- Couverture contre l’inflation
Quand tu comprends le le détail de chacun de ces centres de profitnon seulement vous deviendrez plus conscient du pouvoir de détenir un bien locatif à long terme plutôt qu’à court terme, mais vous commencerez également à réaliser que le coût d’un taux d’intérêt supérieur de quelques points à ce que auquel vous êtes habitué n’est probablement pas à la hauteur du potentiel de profit sur la durée de vie du bien locatif.
Vous vous dites peut-être déjà : « Mais ces autres centres de profit sont spéculatifs, et les flux de trésorerie sont toujours importants, et les dépenses hypothécaires plus élevées augmentent mon risque en réduisant mes flux de trésorerie. » Oui, et cela peut très bien être vrai. Mais ce que vous voulez faire dans cette situation, c’est deux choses :
- Apprenez à équilibrer les centres de profit. Si les flux de trésorerie sont en baisse, ce qui se produit avec un taux d’intérêt plus élevé, recherchez d’autres centres de profit à potentiel. Peut-être que vous achetez dans une zone à forte demande embourgeoisée, vous pouvez donc supposer que le potentiel d’appréciation est très élevé. Ou peut-être investissez-vous pendant une période d’inflation extrêmement élevée. Que pourriez-vous faire dans cette situation ? Considérez-le comme un graphique à barres avec une barre pour chaque centre de profit. Si l’un est en panne, est-ce que l’un des autres est en place ? S’ils sont tous en panne, c’est un problème. Si certains sont plus élevés que d’habitude, est-ce que ceux-ci les équilibrent ? Tout dépend de votre situation particulière.
- Mettez l’accent sur l’emplacement et la demande. Tout comme dans cet exemple, l’une des clés consiste à investir dans des propriétés qui prêteront la main à la barre d’appréciation en particulier, ainsi qu’à l’inflation et à la demande de loyers. Tant que les gens désirent la propriété qu’ils possèdent, plus le potentiel de profit des centres de profit sera grand, et plus ils continueront d’augmenter avec le temps.
Lorsque vous comprenez comment les propriétés locatives rapportent de l’argent, vous pouvez commencer à porter le chapeau de l’investisseur plutôt que celui du consommateur. C’est le chapeau du consommateur qui amène les gens à penser que l’augmentation des taux d’intérêt est un facteur décisif, alors que les personnes qui comprennent vraiment comment les propriétés locatives profitent apprendront non seulement à voir au-delà des taux d’intérêt, mais leur donneront également des perspectives sur la façon de compenser ce.
Augmentations de loyer
Comme nous l’avons déjà souligné, les flux de trésorerie prévisionnels d’un bien locatif sont basés sur les loyers d’aujourd’hui et non de demain. Les loyers augmentent pour deux raisons : l’appréciation et l’inflation.
Devinez ce qui n’augmente pas avec le temps et n’est pas affecté par l’appréciation ou l’inflation ? Votre versement hypothécaire lorsque vous avez un prêt hypothécaire à taux fixe.
Cela signifie que votre écart de flux de trésorerie continuera de croître pendant la durée de vie de votre bien locatif à mesure que vous continuerez à augmenter les loyers.
Vos dépenses, telles que l’impôt foncier et l’assurance, peuvent augmenter avec le temps, mais il est peu probable qu’elles augmentent à un rythme proche de celui des loyers. Dans l’ensemble, vous verrez que les loyers continueront de s’éloigner de plus en plus de vos dépenses hypothécaires à taux fixe, et vos bénéfices devraient continuer à croître de façon exponentielle.
Forcer les augmentations de bénéfices et réduire les dépenses
Bien que j’aie mis l’accent sur le long terme, il existe des mesures proactives que vous pouvez prendre pour créer plus de capitaux propres plus rapidement. Passons en revue.
Amélioration de la propriété
Plus votre propriété est désirable, plus elle générera de valeur et plus elle suscitera de demande. Alors que de nombreux centres de profit se déclencheront d’eux-mêmes au fil du temps et augmenteront la valeur et les loyers de la propriété, vous pouvez également faire des choses pour augmenter la désirabilité de votre propriété et forcer ces bénéfices à augmenter plus rapidement.
La façon la plus élémentaire d’améliorer une propriété est de la réhabiliter. Lorsque vous améliorez une propriété, la rendant plus agréable et plus attrayante, vous augmentez non seulement la valeur globale de cette propriété, mais vous pouvez également demander des loyers plus élevés. Vous ne faites qu’accélérer ces bénéfices au-delà de ce que vous coûte le taux d’intérêt plus élevé.
Refinancer votre hypothèque
N’oubliez pas que vous ne serez peut-être pas lié à ce taux d’intérêt plus élevé pour toujours. Les taux d’intérêt hypothécaires fluctuent, tout comme l’immobilier et les loyers. Si le taux d’intérêt tombe en dessous de celui auquel vous vous êtes initialement inscrit, vous pouvez refinancer la propriété à ce taux d’intérêt inférieur. Bien sûr, ce n’est pas une garantie que les taux baisseront, mais si jamais ils le font, vous pouvez faire ce mouvement et augmenter votre trésorerie.
Choisir le bon emplacement
Si vous remarquez, ce n’est pas la première fois que l’emplacement d’un bien locatif est évoqué. Comme mentionné précédemment à propos de l’achat dans une voie de demande pour assurer un potentiel d’appréciation, vous pouvez également prendre des mesures encore plus stratégiques lorsque vous apprenez à analyser les quartiers et à identifier les zones avec une chance d’appréciation extrêmement élevée. Des forces telles que la gentrification, la croissance démographique et la croissance de l’emploi peuvent augmenter les valeurs.
Bien sûr, miser spécifiquement sur la gentrification, comme pour toute appréciation, relève de la spéculation. Vous voulez non seulement apprendre à identifier les zones susceptibles de subir une gentrification, mais vous devez également disposer d’un plan d’urgence au cas où la gentrification ne se produirait pas. Vous ne voudriez pas tous vos œufs dans le même panier de centre de profit si ce panier devait basculer. Mais si vous achetez au bon moment (ce qui signifie souvent que vous devez agir rapidement et ne pas passer une éternité à hésiter, sinon vous risquez de perdre l’affaire), la gentrification peut certainement forcer plus de profits.
Faire face à l’inflation
Bien que l’inflation ait un impact négatif sur la plupart des domaines de notre vie, le seul endroit où elle peut aider est celui des propriétés locatives. Vos dépenses hypothécaires à taux fixe restent les mêmes pendant toute la durée du prêt, malgré ce qui arrive à la valeur du dollar. Vous remboursez le prêt en dollars d’hier, pas en dollars de demain.
Regardez l’inflation par rapport au taux d’intérêt de l’hypothèque. De nombreux experts affirment que les intérêts hypothécaires que vous payez sur la durée d’un prêt hypothécaire fixe de 30 ans sont inférieurs aux dépenses liées au paiement de la même propriété en espèces avec les dollars d’aujourd’hui en raison de l’inflation.
Lorsque le taux d’inflation est supérieur au taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire, vos profits continueront de dépasser les dépenses de ce prêt hypothécaire.
Clés à retenir
Il serait facile de lire cet article et de croire que si vous vous accrochez longtemps à un bien locatif, ce sera très rentable car quelles que soient vos dépenses aujourd’hui, tout se rattrapera et se transformera en profit.
Cela ne va pas être vrai pour toutes les propriétés. Tous les immeubles locatifs ne seront pas rentables et de nombreux facteurs peuvent remettre en cause les différents centres de profit. Il est particulièrement important de se rappeler que la spéculation ne se déroule pas toujours et que vous devriez éviter la spéculation le plus souvent.
L’intention de cet article n’est pas de vous induire en erreur en pensant que n’importe quelle propriété fera une propriété rentable, mais plutôt de vous montrer comment regarder et analyser les propriétés locatives potentielles en sachant qu’un taux d’intérêt plus élevé ne mangera pas autant de vos revenus que vous le pensez.
Il est également important d’être éduqué. Par exemple, ce que vous considérez comme un taux d’intérêt élevé peut être « normal ». Nous nous sommes habitués à voir des taux d’intérêt historiquement bas. Nous avons été gâtés, et cela nous induit en erreur en pensant que nous ne pouvons être rentables que si nous avons des taux d’intérêt stupidement bas sur nos hypothèques.
Enfin, si le taux d’intérêt continue de vous stresser, envisagez de mettre plus d’argent sur le prêt afin que votre paiement soit diminué. De plus, vous pouvez même obtenir un taux d’intérêt légèrement inférieur à mesure que vous augmentez votre mise de fonds.
Si vous avez investi pendant des périodes de taux d’intérêt plus élevés, quelle est la structure de financement la plus créative que vous ayez utilisée pour vos propriétés locatives avec ces taux, et comment cela s’est-il passé 10 ou 20 ans après avoir été propriétaire de votre propriété ? Faites le nous savoir dans les commentaires!
Bâtir une base financière stable
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