La question de cette semaine vient de vince sur le Groupe Facebook des recrues en immobilier. Vince demande : Après un 1031 Exchange, puis-je refi/encaisser la plupart des fonds et les utiliser pour acheter d’autres biens ? Serai-je toujours redevable des impôts ?
Bien que ni Tony ni Ashley ne soient des fiscalistes, ils ont eu une certaine expérience dans le passé avec 1031 échanges. Tout d’abord, assurez-vous que vous comprendre les règles d’un échange 1031 et faites appel à un intermédiaire pour en effectuer une, après quoi vous serez peut-être en sécurité pour refinancer !
Si vous voulez qu’Ashley et Tony répondent à une question immobilière, vous pouvez poster dans le groupe Facebook Real Estate Rookie ! Ou appelez-nous au Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
Ashley Kehr :
C’est la recrue de l’immobilier. Épisode 120. Je m’appelle Ashley Kehr et je suis ici avec mon co-animateur Tony Robinson. Et nous sommes en…
Toni Robinson :
Las Vegas encore une fois. Alors Ash et moi avons notre jolie petite installation dans le salon de l’hôtel Venetian. Donc, si cela semble un peu différent, c’est pourquoi. Mais nous aimons enregistrer en personne ensemble. C’est comme une énergie différente, une ambiance différente. Nous pouvons être dans le même espace. J’ai l’impression que les conversations… C’est notre troisième épisode que nous avons enregistré aujourd’hui et les conversations avec les invités, j’ai l’impression d’avoir tellement plus de flux avec eux parce que nous sommes assis les uns avec les autres.
Ashley Kehr :
D’accord, ouais. Et c’est plus une conversation qu’une interview. Nous allons donc inventer ce Rookie Road Trip et nous allons aller dans différentes villes et interviewer-
Toni Robinson :
Nous déterminerons où nous allons ensuite. J’ai toujours eu Paris sur ma liste. Tu penses qu’on peut trouver des recrues à Paris ?
Ashley Kehr :
Avec les restrictions COVID, il peut être difficile de voyager en Europe en ce moment, mais oui, bien sûr. J’y suis allé une fois, mais c’était il y a longtemps. Donc, nous allons recommencer.
Toni Robinson :
Nous allons le découvrir.
Ashley Kehr :
D’accord. Nous ferons un épisode sur l’achat d’une propriété internationale.
Toni Robinson :
Nous y voilà.
Ashley Kehr :
Internationalement. [crosstalk 00:01:03].
Toni Robinson :
C’est mondial.
Ashley Kehr :
Yeah Yeah. D’accord, donc aujourd’hui, nous allons faire une question de réponse de recrue à partir de la page Facebook.
Toni Robinson :
Très bien. Et je l’ai eu sur mon téléphone ici. La question d’aujourd’hui vient donc de Vince Rayez du groupe Facebook Real Estate Rookie. Encore une fois, si vous n’avez pas rejoint le groupe Facebook Real Estate Rookie, vous vous rendez un mauvais service. Plus de 30 000 membres là-dedans et c’est honnêtement l’un des groupes Facebook immobiliers les plus actifs et les plus engagés dont j’ai jamais fait partie. Chaque fois que j’essaie d’y aller pour répondre à la question de quelqu’un, je ne peux généralement pas y être parce qu’il y a déjà 10 ou 20 bonnes réponses à la question. Donc, si vous voulez la communauté [inaudible 00:01:38] soutien, c’est un bon endroit où aller. Mais de toute façon, c’est de là que vient la question d’aujourd’hui. Donc la question d’aujourd’hui vient de Vince et la question de Vince est : « Je vais faire un échange 1031. Puis-je effectuer un refinancement en espèces sur la deuxième propriété pour obtenir la plupart des fonds ou serai-je toujours redevable des impôts ? Merci d’avance. » Avez-vous déjà effectué un échange 1031 ?
Ashley Kehr :
Je ne l’ai pas fait, mais pour l’investisseur pour qui je travaillais, j’en ai fait quelques-uns avec lui. Voulez-vous simplement expliquer brièvement ce qu’est un échange 1031 ?
Toni Robinson :
Un échange 1031 est littéralement l’article 1031 du code fiscal IRS qui vous permet d’éviter de payer des impôts sur les plus-values sur la vente d’un immeuble de placement si vous utilisez ce produit pour acheter une autre propriété. Maintenant, il y a des limites et des choses que vous pouvez et ne pouvez pas faire, mais c’est l’essentiel. Et beaucoup de gens l’utilisent car cela leur permet d’éviter de payer ces impôts. Nous venons donc de vendre une propriété il y a environ 40 jours à Joshua Tree et vous avez 45 jours pour identifier ce qu’ils appellent une propriété de remplacement. Vous avez donc 45 jours pour identifier la propriété que vous allez acheter avec le produit de l’autre vente et vous disposez de 45 jours pour en acheter une. Nous sommes donc au milieu de cela en ce moment. Maintenant, la question est, pouvez-vous utiliser un refinancement en espèces sur la deuxième propriété pour éviter de payer des impôts ? Et la réponse courte à cela est oui.
Toni Robinson :
C’est quelque chose que nous envisageons de faire avec notre échange 1031, c’est essentiellement écraser une autre propriété avec le produit du 1031. Par exemple, disons que vous avez 100 000 € de votre 1031, vous sortez et vous payez, je ne sais pas , comptant pour une propriété qui coûte 50 000 € et vous dépensez les 50 000 € restants pour la rénover. Alors vous dépensez tous vos 50 000… oh attendez, non, vous savez quoi ? Cela ne fonctionnera pas en fait. Cela ne fonctionnera pas sur une bavure à moins que vous ne sortiez de votre poche pour la cure de désintoxication, car vous devez utiliser l’intégralité du produit-
Ashley Kehr :
Pour l’achat.
Toni Robinson :
Pour l’achat. Donc je suppose que cela ne fonctionnerait pas sur une bavure dans ce sens, mais si vous payez en espèces pour la propriété et que vous payez ensuite de votre poche pour la cure de désintoxication, vous pouvez toujours faire la bavure de cette façon.
Ashley Kehr :
Ouais. Ou vous pouvez utiliser le produit de la vente de la première propriété comme acompte et obtenir un financement, puis faire votre travail et ensuite vous refinancer à nouveau. Vous payez donc deux fois les frais de clôture, mais si cela vous permet d’entrer dans la propriété et que les chiffres fonctionnent toujours, vous pouvez le faire de cette façon.
Toni Robinson :
Et probablement encore moins cher que de payer des impôts sur tout ce que vous auriez fait.
Ashley Kehr :
Une chose que vous avez également dite était d’éviter les impôts et en réalité vous les reportez.
Toni Robinson :
Vrai.
Ashley Kehr :
Donc, juste pour clarifier, que si vous vendez finalement, alors vous faites un échange 1031 dans une propriété, puis une autre propriété, et vous continuez à faire ces ventes et à vous améliorer dans de plus grandes propriétés et de meilleures propriétés à flux de trésorerie peut-être, si vous finissez par vendre et ne pas ‘ t faire l’échange 1031 qui déclenchera les impôts dus. Ce n’est donc pas comme si une fois que vous faites un échange 1031, ces taxes sont faites pour toujours. Vous pourriez toujours les payer.
Toni Robinson :
C’est un bon point. Mais ce que font beaucoup d’investisseurs, c’est qu’ils appellent cela le swap jusqu’à ce que vous tombiez. Donc, vous gardez essentiellement 1031 pour le reste de votre vie. Et si vous faites cela, vous n’aurez jamais à payer d’impôts. Je pense qu’il y a des répercussions, comme si elle est transmise à vos héritiers ou quelque chose comme ça, je pense qu’il y a une reprise.
Ashley Kehr :
Ouais, comme l’assiette fiscale pour eux ou quelque chose comme ça. Mais je ne suis pas trop connaisseur [crosstalk 00:04:50].
Toni Robinson :
Nous ne sommes pas des fiscalistes.
Ashley Kehr :
j’étais à un [inaudible 00:04:54] à une époque, il y a longtemps, mais je ne m’en souviens pas.
Toni Robinson :
Ne prenez pas cela comme un conseil professionnel. Ce ne sont que deux personnes assises dans une chambre d’hôtel à Las Vegas qui vous donnent notre meilleure opinion de ce qui se passe.
Ashley Kehr :
Le lendemain d’une pool party. Donc, avec l’échange 1031, certainement quelque chose qui peut vraiment vous aider à créer de la richesse. Donc, vous mettez à niveau les propriétés. Une chose à retenir lorsque j’ai effectué les échanges 1031 pour cet autre investisseur, c’est que vous devez utiliser un intermédiaire. Vous vous adressez à quelqu’un qui, en gros, est une société d’échange 1031, et vous lui payez 1200 dollars ou des frais et il gère l’échange 1031 pour vous. Une autre chose dont je me souviens est que vous devez, lorsque vous faites l’échange 1031, il doit aller dans la même entité qui a vendu la propriété et la participation doit rester la même pendant deux ans. Donc, si moi et Tony possédons une propriété et que nous la vendons, que les fonds en proviennent, Tony ne peut tout simplement pas prendre de l’argent et acheter quelque chose et je ne peux tout simplement pas le prendre et acheter quelque chose. Nous devons utiliser cette LLC pour acheter ensemble une autre propriété et conserver cette participation. Je crois que ça fait deux ans qu’il faut garder le même propriétaire et qu’on ne peut pas changer de partenaire.
Toni Robinson :
Ouais. Ce sont vraiment de bons points. L’autre chose que j’ai récemment découverte en faisant la nôtre, c’est qu’il n’est pas nécessaire d’utiliser tous les fonds. Disons que vous obtenez 100 000 € et que vous finissez par n’en dépenser que 70, puis les 30 000 vous sont restitués par l’intermédiaire, puis c’est sur quoi vous finirez par être imposé, c’est-à-dire ces 30 000 par opposition à l’ensemble des 100 000. Il y a donc quelques nuances ici, mais c’est un outil vraiment puissant. Juste pour vous donner un peu de contexte, nous avions une propriété, nous avons dépensé, je ne sais pas, je pense que notre acompte était… Notre argent total pour la fermeture de cette maison était de 35, 36, je pense peut-être 38 000 €. Nous l’avons vendu et l’objectif est que nous allons prendre cet investissement de 38 000 € et nous devrions être en mesure d’acheter une propriété de près de 900 000 €.
Toni Robinson :
C’est le pouvoir des échanges 1031, que vous pouvez prendre un peu d’argent, le mettre dans un actif, laisser la valeur de cet actif s’apprécier au fil du temps, vendre et ensuite entrer dans quelque chose de beaucoup plus grand qui produit des flux de trésorerie encore plus importants.
Ashley Kehr :
Surtout sur le marché d’aujourd’hui en ce moment, vous voyez l’appréciation s’accélérer vraiment sur de nombreux marchés. Et ça c’est un super moment pour… pour moi, par exemple, je me suis débarrassé d’un petit duplex qui s’appréciait tant depuis 2018 et je n’y ai vraiment rien fait, mais c’était un casse-tête et c’était le moment d’en sortir le et le vendre.
Toni Robinson :
Et même avec la taille du marché, je ne peux toujours pas vendre cette maison à Shreveport. Alors si l’un d’entre vous est intéressé, vous savez où me trouver.
Ashley Kehr :
Je suis en fait déçu parce que le dernier épisode que nous venons d’enregistrer ici avec notre invité, Jay. Nous n’avons pas mentionné cette propriété à vendre.
Toni Robinson :
Nous n’avons pas.
Toni Robinson :
Mais nous l’avons fait dans l’enregistrement précédent, donc. Eh bien, merci beaucoup les gars de vous être joints à nous aujourd’hui. Je suis Ashley @wealthfromrentals et il s’appelle Tony @TonyJRobinson sur Instagram. Assurez-vous de consulter notre chaîne YouTube, Real Estate Rookie sur YouTube. Une nouvelle vidéo est publiée chaque semaine, spécialement conçue pour les recrues. Merci les gars et nous serons de retour mercredi avec un de nos invités.