7 inconvénients à investir dans des syndications et des fonds

Il y a quelques mois, j’ai publié un article décrivant neuf inconvénients à investir dans des syndications et des fonds immobiliers sur la page de mon blog d’entreprise. J’ai été agréablement surpris de la réaction, alors j’ai décidé de faire la deuxième partie. Cette fois, j’ai décidé de partager cela avec ma communauté BiggerPockets au lieu de mon blog d’entreprise, alors voilà…

Les syndications et les fonds immobiliers ont considérablement gagné en popularité au cours de la dernière décennie. La loi sur l’emploi de 2013, l’omniprésence des médias sociaux et la marée montante des valeurs immobilières ont préparé le terrain. Cela a permis à de nombreux investisseurs de gagner beaucoup d’argent.

Et cela a également créé une opportunité pour les débutants et les grands promoteurs de se faire passer pour de grands syndics/opérateurs tout en profitant de la marée montante. Mais nous savons tous ce qui se passe quand la marée descend. Warren Buffett nous dit que nous verrons qui est maigre.

Je t’écris pour t’aider à éviter d’être victime des gaffes d’une louche maigre. Et pour vous aider à vous assurer de savoir dans quoi vous vous engagez. C’est un engagement à long terme, et je veux être sûr que vous comptez les coûts avant de faire un chèque. Jetons donc un coup d’œil à sept autres inconvénients de ce plongeon.

Avant de le faire, voici une liste des risques et des inconvénients que j’ai abordés dans mon article de blog d’entreprise :

1. Marché surchauffé: L’immobilier commercial est à un niveau record.
2. Les syndicateurs gagnent de l’argent même si les investisseurs ne le font pas: Tout comme les courtiers en valeurs mobilières font des frais.
3. Sur-alignement: C’est difficile à expliquer ici… mais il est possible de décourager le syndicateur et de le motiver à se retirer lorsque les choses se corsent.
4. Perte de contrôle: Êtes-vous un maniaque du contrôle ? N’envoyez pas votre argent à un syndicat immobilier ou à un gestionnaire de fonds.
5. Dilution due à une sur-relance: Certains opérateurs lèvent des capitaux pour rémunérer les investisseurs pendant un certain temps. Cela peut mordre les investisseurs de plusieurs manières si les choses tournent mal.
6. Une marée montante rend même les newrus beaux: Newrus = nouveaux investisseurs se disant gourous. Ils ont fière allure en ce moment. Mais attention.
7. Dette risquée: L’effet de levier peut accélérer votre patrimoine. Ou accélérer votre destruction. Savez-vous évaluer les risques ?
8. Peau dans le jeu: Les syndicateurs agissent différemment lorsque leur argent est investi à côté du vôtre.
9. Risque homme (ou femme) clé: Que se passe-t-il si votre star se fait renverser par un bus ?

Au fait, pourquoi est-ce toujours un bus ? Et une voiture ? Ou un chariot de galette? (Est-ce qu’ils ont encore des chariots à galettes ?)

Quoi qu’il en soit, voici sept autres inconvénients à investir dans les syndications…

#1 : La taxe de liquidité

Pensez à un spectre. D’un côté, vous avez des actions, des obligations et des fonds communs de placement. Vous ne connaîtrez jamais les gestionnaires de fonds, et il y a un manque de clarté entre les augmentations de revenus sur le terrain et les dividendes en poche. Vous pouvez être soumis à l’ambiance de Wall Street, à une guerre au Moyen-Orient ou à un scandale de PDG. Mais tu auras de la liquidité. Vous pouvez encaisser quand vous en avez besoin ou que vous le souhaitez.

À l’autre extrémité du spectre se trouve l’immobilier commercial. Vous pouvez apprendre à connaître le syndicateur et les rendements sont souvent prévisibles. Une ligne claire relie les loyers et les charges d’exploitation à votre compte bancaire. Mais vous n’aurez pas de liquidité. Vous n’aurez pas accès à vos fonds avant la fin de la durée de l’investissement.

J’appelle cela la taxe de liquidité. Alors que l’immobilier peut vous rapporter un rendement plus élevé et plus prévisible sans les montagnes russes émotionnelles des casinos de Wall Street, cette « taxe » sera liée à votre investissement. Bien que les concessions vous permettent souvent d’accéder à vos fonds, il n’y a aucune garantie. Et ce ne sera pas un processus facile comme le marché boursier.

Il s’agit d’un engagement à long terme. Un mariage. Mais il peut s’agir d’un mariage avec quelqu’un qu’il est difficile de connaître…

#2 : La diligence raisonnable est délicate

Il existe une quantité massive d’informations et d’analyses presque infinies disponibles sur les sociétés ouvertes et les fonds communs de placement. Et il existe des boîtes standard que la plupart d’entre elles vérifient et publient.

Ce n’est pas le cas avec les offres immobilières privées. Ces offres sont généralement exemptées d’enregistrement auprès de la SEC. Et comme elles sont relativement petites par rapport aux capitalisations boursières des sociétés ouvertes, il y a peu ou pas d’analyse disponible. Vous devez creuser profondément pour obtenir une image précise de leur entreprise et de leurs transactions.

Voici le problème : en tant qu’investisseur passif individuel, avez-vous vraiment les connaissances, les ressources et le temps nécessaires pour effectuer cette diligence raisonnable ? D’après ce que j’ai vu, la plupart ne le font pas. J’ai parlé à plus d’un millier d’investisseurs potentiels au cours des dernières années, et je n’en ai rencontré qu’une petite poignée.

Voici une ressource pour vous si vous décidez de faire preuve de diligence raisonnable. Mon ami, Brian Burke, a écrit un excellent livre BiggerPockets intitulé L’investisseur sans intervention. Ce livre vous donnera des détails sur la façon de contrôler les syndicats et les transactions. J’ai parlé à des investisseurs qui ont été revigorés par le matériel détaillé… et d’autres ont été découragés lorsqu’ils ont réalisé combien il fallait pour effectuer soigneusement une vérification diligente.

S’il s’agit d’un mariage… cela vaut la peine de savoir avec qui vous vous mariez. Et pour savoir combien vous sera demandé…

#3 : Investissements minimums élevés, barre haute et processus d’investissement détaillé

Les enfants (18 ans et plus au moins) peuvent acheter des actions sur Robinhood pour quelques dollars en quelques minutes. Les day traders entrent et sortent quotidiennement de petites transactions. Mais investir dans des syndications implique un engagement lourd. Beaucoup commencent à 50 000 €. Quelque 100 000 € ou beaucoup plus.

Et la plupart des investissements de syndication nécessiteront une accréditation. Il s’agit d’une construction de la SEC destinée à protéger les investisseurs plus petits ou inexpérimentés de se faire prendre. Il oblige les investisseurs à (a) avoir une valeur nette de 1 million de dollars (sans compter leur résidence principale) ou (b) gagner 200 000 € par an, ou 300 000 € s’ils déposent conjointement.

Les syndications nécessitent également un processus d’investissement plus détaillé que la plupart des investissements en actions de nos jours. En plus de vérifier l’accréditation, les investisseurs sont tenus de signer des accords d’abonnement confirmant qu’ils ont lu un long PPM (Private Placement Memorandum) indiquant qu’ils comprennent de nombreuses façons dont ils pourraient être brûlés, ainsi que d’autres dispositions. Il y a généralement plusieurs appels et webinaires impliqués, et si vous êtes d’accord avec mon point ci-dessus à propos de la diligence raisonnable, cela peut inclure des visites sur site pour voir dans quoi vous investissez.

En restant sur le thème du mariage, ce conjoint peut rencontrer des « problèmes » difficiles à résoudre…

# 4: Potentiel de plusieurs déclarations de revenus d’État

L’un des avantages des syndications est le fait que vous obtenez un K-1, un retour de partenariat. Cela signifie que les pertes d’amortissement de la propriété vous sont transférées. Cela signifie également que vous devrez peut-être déposer dans plusieurs États où votre syndication investit.

La plupart des investisseurs trouvent que ce n’est pas un problème grave ou trop coûteux, mais c’est un problème, et vous devez le savoir. Hier, j’ai rencontré un investisseur dans plus de 30 syndications dans plusieurs États. Comme moi, il dépose environ cinq ou six déclarations d’État, y compris dans son État. Ces retours coûtent généralement entre 50 € et 100 € par État.

Mais il y a un autre problème avec les K-1…

# 5: Les K-1 ne sont généralement pas opportuns

Cette analogie avec le mariage pourrait me causer des ennuis ici. Avez-vous déjà un conjoint qui est en retard ? Si vous investissez dans des syndications, vous vous connecterez probablement à un syndicateur dont le K-1 est également en retard. Ces déclarations souvent longues sont techniquement dues le 15 mars^e, mais de nombreux syndicateurs les publient fin mars ou début avril.

La plupart des investisseurs ne se plaignent pas puisqu’ils déposent des extensions de toute façon. Mais si vous êtes du genre à déposer tôt, vous devez savoir que votre fin K-1 vous fera probablement reculer.

Je suis entrepreneur depuis 1993, et j’ai prolongé mon retour ces 28 ans, donc je n’ai pas pensé à cela comme un inconvénient. Mais l’année dernière, quelques investisseurs qui ont généralement déposé leur dossier en mars étaient un peu angoissés par cette question.

#6 : Tous vos œufs dans un ou plusieurs paniers

Comme nous en avons discuté, les minimums élevés entraînent une forte concentration pour un investisseur régulier. Je peux acheter une part d’Apple pour moins de 200 €. La syndication typique (à 50 000 €) a un minimum de 250 fois plus élevé (bien que certains aient un minimum beaucoup plus élevé). Cela signifie plus d’œufs dans le même panier si vous souhaitez investir. La possibilité de diversification est donc assez limitée pour la plupart.

Dans mon esprit, cela signifie une barre de diligence raisonnable plus élevée sur les syndications immobilières. Mais comme je l’ai mentionné ci-dessus, la diligence raisonnable peut être plus difficile pour les syndications privées que pour les actions publiques, ce qui rend cette situation encore plus difficile.

#7 : Difficile de licencier le manager

La presse regorge d’histoires de PDG publics qui sont licenciés pour diverses bonnes et mauvaises raisons chaque année. Les PDG sont constamment surveillés pour leurs commentaires, leurs actions, leur vie personnelle et leurs performances financières.

La semaine dernière, j’ai rencontré un éminent PDG d’une société ouverte dont la carrière s’est terminée par un désaccord au conseil d’administration. Il a dit qu’il était prêt à prendre sa retraite et semblait heureux de la situation. Mais cela m’a rappelé le niveau de responsabilité et de contrôle auquel ces PDG publics sont soumis jour après jour.

Si vous avez investi dans une syndication, réfléchissez à ceci : comment sauriez-vous si les dirigeants de votre syndicateur trichent sur les livres ? Ou s’ils gèrent mal les propriétés ? Ou s’ils se refinancent avec une dette risquée ? Ou faire l’une des centaines d’autres choses qui pourraient nuire ou détruire votre investissement ?

Et si vous pouviez le découvrir, pourriez-vous les virer ? Pas probable. La syndication PPM fournit des détails sur la suppression de la gestion pour un motif valable, mais je peux vous dire que ce sera probablement assez difficile. Et il n’y aura probablement pas non plus de conseil d’administration en place pour les licencier.

Alors… pourquoi investirait-on dans une syndication ?

Vous disposez donc d’une allocation importante dans un investissement non réglementé et illiquide avec un syndicateur difficile à contrôler et à tenir responsable qu’il est presque impossible de licencier. Pourquoi quelqu’un ferait-il ça ?

Il y a beaucoup de bonnes raisons. Je pourrais écrire un petit livre sur ce sujet, mais cela dépasse largement le cadre de cet article.

Je peux vous dire que la plupart des 400 Américains les plus riches de Forbes utilisent l’immobilier commercial pour maintenir leur richesse. Beaucoup d’entre eux ont également fait fortune dans ce domaine.

Malheureusement, ces investissements étaient historiquement inaccessibles à l’investisseur moyen, jusqu’à récemment. Les récents changements apportés à la législation sur la syndication et aux politiques de la SEC ont ouvert la porte à des millions d’investisseurs pour participer à l’immobilier commercial.

Les investisseurs dans les syndications participent à des actifs durables qui fournissent…

• Flux de trésorerie prévisible
• Haute appréciation
• Remboursement du capital significatif, et
• Des avantages fiscaux presque inégalés

Ces investissements se démarquent de ceux proposés par les casinos boursiers. Ces investisseurs ne s’inquiètent pas de…

• Les humeurs turbulentes à Wall Street
• Rumeurs de guerre au Moyen-Orient
• Un récent scandale du PDG, ou
• Le dernier tweet d’Elon Musk

Un nombre croissant d’investisseurs se tournent vers l’immobilier commercial syndiqué pour protéger leurs actifs, accroître leur patrimoine et réduire leurs impôts. Si vous décidez d’emprunter cette voie, vous devez prendre des mesures pour surmonter les inconvénients décrits dans ces articles.

Alors et toi? Quels risques et inconvénients avez-vous découverts en investissant dans des transactions et des fonds syndiqués ? Qu’avez-vous fait pour les atténuer ?