Comment choisir le bon marché pour investir dans les locations à court terme

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La location à court terme, ou location de vacances, est une stratégie relativement nouvelle en matière d’investissement immobilier. Bien que les locations de vacances existent depuis des décennies, ce n’est qu’avec la création de Vrbo et Airbnb que les investisseurs immobiliers traditionnels ont commencé à y investir plus largement. Si vous lisez ceci, il y a de fortes chances que vous souhaitiez explorer les tenants et les aboutissants de cette stratégie, mais vous ne savez pas par où commencer.

La première chose que vous devrez faire est de choisir le type de marché dans lequel vous souhaitez investir. Vous commencerez par rechercher et analyser des facteurs tels que le taux d’occupation moyen, le prix par nuit et le coût des propriétés dans la zone que vous évaluez pour déterminer si un investissement a du sens.

Vous avez probablement entendu une ou deux anecdotes d’un ami qui a acheté une maison dans le centre-ville de sa ville et qui « fait un tabac » en louant aux congressistes, aux amateurs de sport en déplacement et aux voyageurs d’affaires. « Nous recevons 500 € la nuit », pourraient-ils dire. Cependant, lorsqu’ils sont interrogés, ils ne peuvent pas répondre à des questions telles que le taux d’occupation, le revenu annuel brut et les dépenses. Un tarif de 500 USD par nuit semble excellent, mais combien de nuits par an l’établissement est-il réservé ? Quelle est la mensualité hypothécaire ? Combien coûtent l’électricité et internet ? Y a-t-il des frais HOA? Les 500 USD par nuit couvrent-ils toutes les dépenses ?

Une stratégie aléatoire donne des résultats aléatoires. En tant qu’investisseur sérieux, vous devez effectuer les recherches appropriées pour choisir le meilleur marché dans lequel investir en fonction des données et des informations historiques. Ne vous contentez pas d’acheter un endroit près de Wrigley Field qui « s’amortira » parce que vous êtes un grand fan des Cubs.

Trois types de marchés STR

Il existe trois principaux types de marchés STR : les marchés métropolitains, les marchés nationaux de vacances en avion et les marchés régionaux de vacances et de loisirs en voiture. Il n’y a pas de bon ou de mauvais type de marché pour investir dans les DOS. Cependant, tous les marchés présentent divers degrés de stabilité ou de volatilité, en fonction d’un certain nombre d’attributs. Chaque type a ses avantages et ses inconvénients, que je détaillerai dans ce chapitre.

Votre choix de marché dépendra de vos objectifs et de votre degré de tolérance au risque. Par exemple, je préfère les revenus et la stabilité réglementaire du marché régional de la location de vacances, bien que je connaisse beaucoup de gens qui gagnent de grands rendements en investissant dans les marchés métropolitains, qui sont beaucoup plus risqués et ont des réglementations STR plus délicates. Quel que soit le type de marché que vous choisissez, assurez-vous de faire des recherches avant de vous lancer.

Marchés métropolitains

Les marchés métropolitains sont de grandes zones métropolitaines qui attirent de nombreux visiteurs mais ne dépendent pas financièrement du tourisme. Ils ont des emplois et des industries qui soutiennent leurs économies locales et ont généralement des populations résidentes permanentes importantes et denses. Les exemples incluent New York, Los Angeles, Austin et Nashville.

Dans les marchés métropolitains, les locations à court terme sont un choix relativement nouveau pour les locataires qui, historiquement, auraient séjourné dans un hôtel, comme les professionnels en voyage d’affaires, les professionnels de la santé en déplacement et les habitants prenant des « staycations ». Un avantage important des marchés métropolitains est ce bassin diversifié d’invités, un large éventail à partir duquel trouver des locataires.

La création de Vrbo et d’Airbnb a offert une belle opportunité aux premiers utilisateurs des STR sur les principaux marchés métropolitains, comme mon ami à Brooklyn. Leur produit était nouveau et offrait plus d’espace et de confort que les chambres d’hôtel standard. De plus, à l’époque, ces logements étaient rares sur leurs marchés.

Alors que les marchés métropolitains ont des récompenses extrêmement élevées en termes de flux de trésorerie, ils sont sans doute le type de marché STR le plus risqué, sur la base de plusieurs facteurs. La location historique d’hôtels plutôt que de maisons privées, associée à une population résidente permanente dense, s’est avérée gênante pour de nombreux marchés métropolitains au cours de la dernière décennie. De plus, les marchés métropolitains ont une structure de réglementation STR beaucoup plus volatile que les autres types de marchés. Je connais de nombreux investisseurs STR du marché métropolitain qui ont été fermés après quelques années de fonctionnement.

Il existe trois principaux moteurs économiques des réglementations anti-STR dans les grandes zones métropolitaines :

  1. Lobbyistes hôteliers : Le lobbying financé par les grandes chaînes hôtelières est la plus grande source de réglementations anti-STR sur les marchés métropolitains du pays. Alors que des centaines de STR ont inondé le marché de l’hôtellerie et gagné des parts de marché importantes, les hôtels n’ont fait aucun effort pour les éradiquer. En faisant travailler des lobbyistes pour faire introduire des projets de loi au niveau local, les chaînes hôtelières ont réussi à freiner la croissance de l’industrie. Cela a conduit les villes à limiter les zones dans lesquelles les STR sont autorisées, à révoquer les permis et, dans certains cas, à les interdire complètement.
  2. Voisins mécontents : Alors que l’investissement STR est devenu plus populaire dans de nombreuses villes, les propriétés situées dans des rues résidentielles auparavant calmes ont été converties en « mini hôtels » et « maisons de fête ». Leurs voisins résidents permanents se sont adressés aux conseils municipaux pour exprimer leur mépris pour les effets négatifs perçus que les investisseurs STR ont eu sur leurs quartiers. La couverture médiatique locale négative de ces griefs et les quelques incidents qui les ont provoqués ont créé une relation conflictuelle entre les propriétaires de STR et les résidents permanents non investisseurs.
  3. Manque de logements abordables dû aux investisseurs Airbnb : Au fur et à mesure que des propriétés de location à long terme ou de résidence principale ont été acquises, rénovées et converties en STR, la valeur des propriétés dans de nombreux marchés métropolitains a monté en flèche. Puisqu’il peut être difficile d’acquérir ces propriétés dans les grandes villes, elles sont souvent vendues au prix fort, et ces ventes à prix fort ont provoqué une appréciation rapide dans les zones environnantes. Bien que cela semble positif pour les investisseurs, cela a causé un grave problème de logement abordable pour les résidents permanents de certains marchés, envoyant une fois de plus des groupes de défense et des habitants aux conseils municipaux avec leurs plaintes.

Une autre considération clé lors de l’investissement dans les STR des marchés métropolitains est la saturation du marché. Dans le rare marché du métro où les STR ne sont en grande partie pas réglementés, c’est une possibilité très réelle. Lorsqu’un marché est passé de très peu de ces locations à beaucoup au cours de quelques années, et que des propriétés supplémentaires sont converties en STR presque quotidiennement, la saturation du marché est à l’horizon. Bien sûr, vous avez toujours la possibilité de transformer le bien en location longue ou moyenne durée si besoin.

Marchés nationaux des vacances

Les marchés nationaux des vacances dépendent du tourisme. Pensez aux grands marchés de vacances populaires auxquels la plupart des voyageurs accèdent en avion, comme Hawaï ; Aspen, Colorado; et Disney World/Orlando, Floride.

Ces marchés sont stables en termes de réglementation locative car les STR font partie du tissu économique depuis des décennies. Pourtant, les résidents permanents aisés et les grandes chaînes de villégiature ont fait pression pour que les STR ne soient autorisés que dans certaines zones. Par exemple, Hawaii et Jackson Hole, Wyoming, ont des réglementations strictes pour satisfaire leurs résidents permanents. En fait, il y a moins de dix quartiers à Jackson Hole où la location à court terme est autorisée. Il est donc difficile de trouver des propriétés correctement zonées pour permettre la location à court terme et l’autogestion des STR.

Alors que les marchés nationaux de la location de vacances sont assez lucratifs pendant les booms économiques, ils sont les premiers à voir une tendance à la baisse en période de récession. Alors que les voyageurs resserrent les cordons de leur bourse, de somptueuses vacances en avion sont échangées contre des destinations plus abordables et plus proches de chez eux.

Marchés de vacances régionaux

Dans les marchés de vacances régionaux, la majorité des touristes arrivent en voiture. Les exemples incluent Gatlinburg, Tennessee ; Panama City Beach, Floride; Big Bear Lake, Californie; et Branson, Missouri.

Les destinations de loisirs régionales dépendent financièrement à 100 % du tourisme et ce depuis des décennies, tout comme les marchés nationaux de vacances mentionnés précédemment. Il y a peu ou pas d’industrie en dehors du tourisme dans ces régions. Cependant, une différence majeure avec les marchés nationaux est que les marchés régionaux sont beaucoup plus abordables et plus faciles d’accès.

Étant donné que ces marchés sont souvent des villes plus petites, les prix de l’immobilier ont tendance à être moins chers que sur leurs homologues nationaux du marché de la location de vacances (mais pas toujours). De plus, bon nombre de ces marchés abritent plus de locataires de vacances que de résidents permanents, dont beaucoup louaient des chalets, des condos et des maisons unifamiliales privés plutôt que des hôtels bien avant la création de sites comme Airbnb.

Les réglementations STR sont très accommodantes sur ces marchés, où les gouvernements locaux ont déterminé comment monétiser les revenus STR il y a des décennies, de sorte que les affrontements entre les conseils municipaux sont inexistants. En fait, la petite taxe d’occupation perçue par ces gouvernements est si lucrative qu’il serait bien trop préjudiciable sur le plan fiscal pour eux de réglementer contre les STR.

À première vue, il semblerait que les marchés du métro soient les meilleurs pour les STR, compte tenu de leur bassin diversifié de voyageurs. Cependant, en raison de problèmes de réglementation dans la plupart des régions métropolitaines, c’est en fait le marché régional de la location saisonnière qui est l’investissement le plus stable. Les marchés régionaux sont les plus résistants à la récession en raison de leur prix abordable et de leur accessibilité, que nous aborderons dans les pages suivantes.

Pour en savoir plus sur l’analyse, l’achat et la gestion des propriétés de vacances, consultez Location à court terme, richesse à long terme par Avery Carl!

Tourisme et résistance à la récession

Les STR dépendent de l’industrie du tourisme et des voyages, il est donc important de s’assurer qu’il y aura suffisamment de voyageurs pour qu’un STR soit rentable, même en période de ralentissement économique. Plusieurs facteurs contribuent à la résilience du marché.

Premièrement, nous examinerons les moteurs des deux derniers ralentissements économiques : la crise financière/du logement de 2008 et la pandémie de COVID-19 de 2020-2021. Au cours de ces deux ralentissements économiques, le marché régional des vacances s’est mieux comporté que les marchés métropolitains et nationaux des vacances. C’était grâce à ses deux piliers de résistance à la récession : l’abordabilité et l’accessibilité.

Abordabilité: Lors de la Grande Récession de 2008, le revenu disponible de la famille américaine moyenne a chuté de façon spectaculaire. De nombreux investisseurs potentiels de STR supposent à tort que, avec moins de revenus disponibles, tout le monde arrête de partir en vacances. Ce n’est simplement pas le cas. Les voyageurs ne feront peut-être plus un voyage à Aspen, Disney World ou Hawaï, mais ils partiront toujours en vacances, mais vers une destination de vacances plus abordable qui ne nécessite pas de vols, ni de billets de remontées mécaniques et de parcs à thème coûteux. En d’autres termes, les familles partent en week-end en période de récession.

Accessibilité: Au début de la pandémie de COVID-19 en 2020, tous les marchés STR ont été durement touchés, mais à mesure que les réouvertures ont commencé à travers le pays, les marchés régionaux des loisirs ont surperformé à la fois les marchés métropolitains et nationaux des vacances. Cette fois, alors que l’abordabilité était certainement un facteur, l’accessibilité était le principal moteur du succès.

Après des mois de confinement, toute la population était pleine à craquer pour sortir de chez elle. Cependant, la plupart des Américains n’étaient pas à l’aise de voyager dans de grandes zones métropolitaines avec de grandes concentrations de personnes, et ils étaient encore moins à l’aise d’embarquer sur des vols et d’être confinés avec des étrangers, même pour une courte période. En raison de la peur de contracter le virus, les voyageurs se sont rendus à leur destination de vacances la plus proche, dans le confort de leur propre véhicule, pour louer des résidences unifamiliales où ils pourraient être à l’extérieur et s’amuser à une distance sécuritaire des autres.

Lorsque vous avez trouvé un marché STR qui vous intéresse, la première chose que vous devez faire est d’examiner la réglementation STR sur ce marché. (Vous seriez surpris du nombre d’investisseurs qui ne s’y intéressent pas avant d’acheter une propriété.) Le deuxième élément à évaluer lors du choix d’un marché est sa maturité. Depuis combien de temps les STR sont-elles la norme pour les voyageurs plutôt que pour les hôtels ? Depuis combien de temps les STR existent-ils ? Plus tôt les STR ont commencé à prospérer sur le marché, plus le marché est mature. Moins un marché est mature, plus le risque d’une réglementation STR défavorable est grand.

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