Pour vous, les vieux, vous souvenez-vous de cette publicité irritante d’il y a des décennies ? Celui où le gars nasillard est assis devant un grand bureau avec un gros responsable du recrutement qui le refuse ?
Le gros bonnet dit que nous n’embauchons que des personnes expérimentées pour ce rôle. Et puis le gars pâle et nasillard se tourne vers la caméra, hausse les épaules, puis se lamente, « Mais comment puis-je obtenir cette expérience? »
C’est la question séculaire quand on investit dans l’immobilier commercial : « Combien d’expérience suffit ? Et comment les managers acquièrent-ils cette expérience si vous n’êtes pas censé leur faire confiance tant qu’ils ne l’ont pas acquise ? »
Je suis dans ma troisième décennie en tant qu’investisseur immobilier et j’ai investi avec des amateurs et des experts. J’ai certainement moi-même été amateur.
Il n’y a rien de mal à cela. Mais si vous êtes un investisseur passif cherchant à investir votre capital durement gagné, je suppose que vous ressentez la même chose que moi. Vous ne voulez pas investir avec un débutant.
Mon ami Brian Burk en parle dans son excellent livre, L’investisseur sans intervention. C’est un pilote. Il sait piloter des avions et sait probablement quoi faire pour éviter un accident. Du moins, j’espère qu’il le fera.
Brian nous rappelle que lorsque nous volons, nous voulons savoir que le pilote a beaucoup d’expérience, une excellente équipe autour de lui et un palmarès impeccable. Quand je vole, je prends ça pour acquis.
Je ne volerais jamais sciemment avec un pilote d’essai, quelqu’un encore en formation.
Il existe des noms de personnes qui sont payées pour supporter ces risques. On les appelle des instructeurs de vol. Je n’en suis pas un.
De même, je ne veux pas risquer mon capital durement gagné avec un syndicateur amateur ou un gestionnaire de fonds. Si vous avez économisé votre argent pour investir, vous voudrez être certain que vous investissez avec un véritable expert.
C’est un problème critique car la marée montante soulève tous les bateaux depuis de nombreuses années. Mais comme le dit Warren Buffett, « Un jour, la marée se retirera, et nous verrons alors qui plonge maigre. »
Je ne veux pas investir avec une louche maigre, et je suis sûr que vous non plus.
Le problème est que la marée montante brouille la frontière entre les vrais experts et les amateurs chanceux. J’en ai parlé dans un post précédent : Avertissement : Le déclin des experts immobiliers pourrait faire chuter le marché. Fait intéressant, les amateurs peuvent même avoir un meilleur bilan au cours de la dernière décennie que les pros.
Comment cela pourrait-il être?
Il se pourrait qu’ils prennent de plus grands risques. Les risques plus importants rapportent gros dans un marché haussier. Pensez aux investisseurs qui ont investi sur marge. Quand la marée monte, ils ressemblent à des héros. Et ils surpassent ceux qui ont pris moins de risques. Mais lorsque la marée se retire, cela peut être dévastateur.
Si vous êtes un investisseur passif, vous pourriez en être la victime.
Par exemple, les amateurs s’endettent souvent autant qu’ils le peuvent. Une dette LTV élevée peut signifier que les fonds propres d’un investisseur vont beaucoup plus loin et augmentent beaucoup plus en période de prospérité. Par exemple, les syndicateurs avec un effet de levier de 80 % n’ont qu’à lever 20 % du capital total en fonds propres.
Dans certains cas, un véritable expert peut obtenir un effet de levier de 60 % sur cette même transaction. Leurs rendements seraient nettement inférieurs si les choses allaient bien, car ils partageaient ces bénéfices avec deux fois plus de capitaux propres. Avoir du sens ?
Il a été facile d’être nonchalant avec une diligence raisonnable, car presque tout le monde a gagné au cours des 12 dernières années environ. Mais le problème est que nous ne saurons pas vraiment qui sont les meilleurs managers tant qu’il n’y aura pas de problèmes. Jusqu’à ce que l’investissement se heurte à un ralentissement de l’économie. Nous saurons alors qui investit véritablement et qui spécule.
Investir, c’est quand votre capital est généralement en sécurité et que vous avez une chance de faire un retour. La spéculation, c’est quand votre principal n’est pas du tout sûr et que vous avez une chance de faire un retour.
Les vrais investisseurs peuvent être ennuyeux, alors que de nombreux spéculateurs sont assez tape-à-l’œil. BiggerPockets a misé sur le terrain il y a longtemps pour essayer de nous aider tous à nous associer et à investir avec des experts. Pas des gourous.
Les vrais investisseurs ont parfois non seulement eu des rendements inférieurs, mais ils passent également sous le radar. Vous n’avez peut-être pas entendu parler d’eux ou vous vous êtes ennuyé si vous avez regardé leurs vidéos ou lu leurs blogs.
Paul Samuelson a été le premier lauréat américain du prix Nobel de la paix en économie, et il a déclaré : « Investir devrait être plus comme regarder la peinture sécher ou regarder l’herbe pousser. Si vous voulez de l’excitation, prenez 800 € et allez à Las Vegas.
La recherche de professionnels de l’investissement
Si vous recherchez des experts, vous devrez faire preuve de beaucoup de diligence raisonnable, bien plus qu’un regard décontracté. J’aime investir avec des spécialistes obsédés par leur classe d’actifs et offrir la meilleure sécurité et la meilleure chance de flux de trésorerie et d’appréciation.
Warren Buffett parle d’investir à l’intérieur de votre cercle de compétence. Il peut s’agir de votre propre cercle ou du cercle de ceux à qui vous remettez votre argent. Buffett dit que la taille du cercle n’est pas importante, mais il est essentiel de savoir où se trouvent les bords.
Le partenaire de Warren Buffett, Charlie Munger, a un ami nommé John Arrillaga. Il y a des décennies, Arrillaga a décidé d’acheter uniquement des biens immobiliers dans un périmètre d’un mile du campus de Stanford. Cela ne me semble pas être un bon plan.
Mais Arrillaga est devenu milliardaire en utilisant cette stratégie.
Le cercle de compétence d’Arrillaga était-il immobilier ? Non.
Son cercle de compétence était-il immobilier aux Etats-Unis ? Non.
Son cercle de compétence était-il immobilier en Californie ? Non.
Son cercle de compétence était-il immobilier en Californie du Nord ? Non.
Le cercle de compétence d’Arrillaga était l’immobilier à moins d’un mile du campus de Stanford. S’il est devenu milliardaire en faisant cela, sur quoi devez-vous vous concentrer pour développer vous-même une richesse multigénérationnelle ?
Si vous avez un excellent travail à temps plein, une famille, une vie ou même une retraite, vous n’aurez peut-être pas le temps de devenir un expert obsédé par quoi que ce soit dans le domaine de l’immobilier. C’est bien, mais c’est là que la diligence raisonnable entre en jeu.
À qui pouvez-vous trouver une confiance implicite ?
En repensant à Buffett, considérons le modèle Berkshire-Hathaway. Il n’a qu’environ 29 employés dans son siège social, pourtant Berkshire est l’une des 10 plus grandes entreprises publiques américaines.
Il ne choisit pas les saveurs de Dairy Queen, mais lui et ses investisseurs profitent des choix que font les gestionnaires de Dairy Queen. Il ne sélectionne pas les conceptions de maisons pour Clayton Homes, mais ils profitent grandement de cet investissement. Buffett compte sur des experts, et il se diversifie à travers des dizaines d’entre eux.
Buffett s’en est plutôt bien sorti. 100 € investis dans Berkshire-Hathaway au milieu des années 1960 vaudraient bien plus de 3 millions de dollars aujourd’hui. Buffett l’a fait en trouvant et en s’associant avec de grandes entreprises avec des gestionnaires fantastiques.
Que pouvons-nous faire pour suivre son exemple ?
Buffett est un expert pour dire non. Buffett déclare : « Les personnes qui réussissent disent souvent non. La le plus les gens qui réussissent disent non presque tout le temps. « Non » est une phrase complète. Et « non » devrait être votre valeur par défaut lorsque vous effectuez un investissement immobilier direct ou passif. Du moins c’est mon avis.
Apprendre à dire non pourrait vous protéger de la marée qui se retirera tôt ou tard.
Que recherchez-vous lorsque vous investissez passivement dans une syndication ou un fonds ?
Il y a beaucoup de questions importantes que vous devez poser. Mon entreprise a une liste de 27 questions et problèmes, et nous approfondissons avant d’investir. Voici quelques-unes des questions les plus importantes :
- En quelle année avez-vous commencé à détenir et à exploiter cette classe d’actifs ?
- Pouvez-vous partager vos antécédents avec le temps de détention et les rendements nets pour les investisseurs ? Incluez votre meilleure offre, la pire offre, l’argent perdu sur les offres, les offres à cycle complet et les offres actives. Qu’avez-vous fait quand les choses ont mal tourné (comme en 2008) ? Comment avez-vous pris soin des investisseurs, le cas échéant ?
- Quelle part de votre propre argent investissez-vous dans cette transaction ou ce fonds ? Investissez-vous dans les mêmes conditions que moi ?
Il y a beaucoup d’autres questions que vous devez poser. Beaucoup d’entre eux et bien d’autres sont couverts dans le livre exceptionnel de Brian Burke.
Dernières pensées
N’oubliez pas que, quelle que soit la performance d’un gestionnaire au cours de la dernière décennie, le véritable test de ses compétences survient souvent en période de turbulences économiques. Quand tout le monde gagne, c’est facile d’être nonchalant. Mais vous ne saurez pas vraiment qui sont les meilleurs managers jusqu’à ce qu’il y ait des problèmes.
Il y a des problèmes à venir. Il y en a toujours. Parce que les cycles économiques montent et descendent toujours. Non, ce n’est pas différent cette fois.
Ne vous laissez pas berner par les spéculateurs. Investir avec des professionnels est l’une des voies les plus sûres et les plus fiables pour créer une richesse multigénérationnelle. Que vous soyez l’expert ou que vous fassiez confiance à quelqu’un d’autre, je ne ferais aucun compromis sur la question de l’extrême diligence raisonnable et je ne dirais pas « non ».
Bâtir une base financière stable
Êtes-vous lié à une semaine de travail de neuf à cinq ? Souhaitez-vous « prendre votre retraite » d’un travail salarié d’ici dix ans ? Êtes-vous dans la vingtaine ou la trentaine et aimeriez-vous être financièrement libre ? Le genre de liberté qui vous assure de passer la meilleure partie de votre journée et de votre semaine, et les meilleures années de votre vie, à faire ce que vous voulez ?