Si vous êtes comme la plupart des investisseurs débutants, vous avez calculé quelques chiffres et trouvé un prix, un état et un emplacement acceptables pour un immeuble de placement. L’étape suivante consiste à configurer une recherche sur Internet qui vous envoie un e-mail lorsque ces propriétés sont disponibles. Part de gâteau. Maintenant, tout ce que vous avez à faire est de vous asseoir et d’attendre que de bonnes affaires se présentent à vous, n’est-ce pas ?
Tort. Le problème avec l’investissement fauteuil est que tout le monde fait la même chose. Nous utilisons tous les mêmes numéros, arrivons aux mêmes conclusions et accédons au même logiciel pour effectuer des recherches. En général, si c’est facile, plus de gens le feront, ce qui augmentera la concurrence et réduira la rentabilité.
C’est pourquoi vous devez envisager d’investir dans des propriétés qui ne ressemblent pas à de bons investissements. Bien sûr, vous ne pouvez pas simplement investir dans n’importe quelle propriété ancienne. Vous devez savoir quoi chercher.
Une fois que vous avez trouvé une propriété prometteuse dans laquelle investir, vous devez vous concentrer sur les choses qui vous permettront d’augmenter la valeur de cette propriété. Les investisseurs intelligents comprennent comment ajouter de la valeur à un actif, forçant ainsi l’appréciation.
Qu’est-ce que l’appréciation forcée ?
L’appréciation forcée se produit lorsque l’investisseur (vous) contrôle la valeur d’un immeuble de placement en raison de l’augmentation du bénéfice net d’exploitation (NOI), qui est l’argent que votre propriété génère. Vous augmentez le NOI de l’une des deux manières suivantes :
- Diminuez vos charges d’exploitation
- Augmentez vos revenus locatifs
Fondamentalement, l’appréciation forcée consiste à acheter quelque chose qui n’est pas un bon investissement immobilier et à en faire un bon investissement. Les investisseurs occasionnels ne recherchent pas ou n’enchérissent pas sur ces maisons, ce qui réduit la concurrence et augmente la rentabilité.
Maintenant que nous avons défini l’appréciation forcée, comparons-la à l’appréciation naturelle.
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Appréciation naturelle vs appréciation forcée
L’appréciation naturelle dépend entièrement du marché. Votre immeuble de placement ne s’appréciera pas naturellement à moins que la demande de biens immobiliers à l’emplacement de votre investissement n’augmente.
Bien que vous n’ayez aucun contrôle sur l’appréciation naturelle de votre immeuble de placement, vous pouvez faire une estimation approximative du résultat en recherchant et en observant le marché. C’est certainement un pari, cependant.
D’autre part, l’appréciation forcée est quelque chose que vous, l’investisseur, pouvez contrôler. Vous pouvez réaliser un profit plus important avec une appréciation forcée, et le processus est beaucoup plus rapide que d’avoir à attendre des années et des années pour une appréciation naturelle. peut-être se produire.
En bref, l’appréciation naturelle est un processus long et risqué car dépendant du marché, alors que l’appréciation forcée permet à l’investisseur de contrôler la durée et la montée en valeur d’un immeuble de placement.
Les avantages de l’appréciation forcée
Regardons l’exemple suivant d’appréciation forcée.
Si vous deviez augmenter vos tarifs de location mensuels de 25 € dans une propriété de 100 unités et que votre taux de capitalisation, ou taux de capitalisation (le taux de rendement attendu sur un investissement immobilier), était de 6 %, la valeur de votre investissement augmenterait de 500 000 € en un an. En seulement quatre ans, la valeur de votre propriété aurait augmenté de 2 millions de dollars!
L’augmentation de la valeur immobilière signifie une meilleure trésorerie et des avantages fiscaux pour vous, l’investisseur immobilier. L’appréciation forcée est en fait le principal moyen par lequel les investisseurs immobiliers deviennent millionnaires.
De plus, étant donné que les investisseurs occasionnels ne cherchent pas à soumissionner sur ces immeubles de placement, qui ne sont pas considérés comme de grands investissements, vous aurez moins de concurrence.
Un autre avantage de l’appréciation forcée est de ne pas attendre plusieurs années pour que votre investissement s’apprécie uniquement en fonction du marché (fluctuant). Au lieu de cela, puisque vous contrôlez l’appréciation, votre propriété s’apprécie rapidement.
Les inconvénients de l’appréciation forcée
Le principal inconvénient de l’appréciation forcée est qu’il s’agit généralement d’un avantage ponctuel. Vous ne verrez pas l’essentiel du rendement financier tant que vous n’aurez pas vendu la propriété. Cependant, l’appréciation forcée n’est pas seulement limitée à la valeur de la propriété, comme nous l’avons vu, de sorte qu’elle peut également être perçue par des incréments plus petits en fonction de l’augmentation des revenus locatifs.
Un autre inconvénient est le temps passé à analyser les propriétés potentielles. Apprendre ce qui fonctionne dans votre région demande beaucoup d’analyses ennuyeuses. Mais une fois que vous l’aurez compris, vous pourrez facilement répéter le processus ou passer à la recherche d’autres moyens d’apprécier les propriétés. Très peu de gens le font et ratent de grandes opportunités.
Le troisième inconvénient est la connaissance spécialisée requise de l’appréciation forcée. Pensez à la phrase clichée et lapidaire que vos parents vous citaient quand vous étiez enfant : « L’argent ne pousse pas sur les arbres ! » Dans ce contexte, cela signifie que si vous voulez obtenir un bon retour sur vos investissements, vous devez être prêt à consacrer des efforts et du temps lors de la recherche de propriétés potentielles et de leurs emplacements.
Vous devez tenir compte du coût et du temps qu’il faut pour faire la recherche. Vous voudrez apprendre des mentors immobiliers et comprendre les subtilités de la recherche de la bonne propriété pour un investissement à appréciation forcée. Vous ne voulez pas vous lancer là-dedans et apprendre au fur et à mesure – cela se transformerait très probablement en un ÉNORME problème financier pour vous.
Maintenant que vous comprenez les avantages et les inconvénients de l’appréciation forcée, discutons du rôle des revenus locatifs.
Comment augmenter les revenus locatifs grâce à une appréciation forcée
Au début de votre objectif de forcer l’appréciation, vous voudrez commencer par augmenter le loyer de vos propriétés. Il existe plusieurs solutions pour y parvenir.
Augmenter le loyer mensuel
Au bout d’un an, vous souhaitez envisager d’augmenter le loyer mensuel d’un locataire. Vous voudrez mettre à jour vos charges de loyer en fonction des améliorations que vous avez apportées à la propriété et de la relativité du marché actuel.
Regardez les tarifs pratiqués par vos concurrents et ajustez vos tarifs en conséquence. Vous ne voulez évidemment pas facturer un tarif trop élevé, car vous seriez coincé à gérer les postes vacants.
Minimisez vos taux de vacance
Gardez à l’esprit que plus vous facturez un loyer, plus vous risquez d’avoir des logements vacants. Il est pire de n’avoir aucun revenu d’un poste vacant que trop peu de revenu d’un taux réduit.
Si vous trouvez vos tarifs comparables à ceux de vos concurrents dans la région, il vous suffira peut-être de travailler à la promotion de vos unités locatives. Les locataires potentiels peuvent ne pas connaître votre propriété, surtout si vous avez rénové ou restauré une propriété précédente.
Vous pouvez utiliser Internet pour commercialiser vos propriétés ou peut-être placer des publicités attrayantes dans la communauté où les locataires potentiels sont sûrs de les voir.
Offrir plus d’espace de vie
Si vous convertissez un sous-sol ou un grenier en logement locatif supplémentaire, vous pourriez potentiellement rapporter deux fois plus de revenus locatifs. De plus, si vous créez plus d’espaces à l’intérieur d’un logement en ajoutant une chambre dans le plus grand espace existant ou en convertissant un garage en espace de vie supplémentaire, vous pourriez facturer un loyer plus élevé pour votre logement. Des caractéristiques telles que la moquette et les cloisons sèches augmentent également considérablement les loyers.
Même si votre superficie reste la même et que vous convertissez un appartement d’une chambre en un appartement de deux chambres, les gens seront prêts à payer plus de loyer pour avoir une pièce séparée supplémentaire.
Vous voulez toujours faire vérifier vos rénovations et ajouts par des professionnels agréés pour vous assurer que vos espaces sont conformes au code et considérés comme légaux.
Location Airbnb
Tout d’abord, assurez-vous que les baux à court terme sont légaux dans votre état et que la propriété est un bon choix pour une location de type Airbnb. Une fois que vous l’avez déterminé, assurez-vous que la propriété est dans un emplacement privilégié pour les attractions et positionnée dans un quartier attrayant.
Les locations Airbnb sont d’excellents investissements car, comme un hôtel, en particulier celui situé près des attractions, vous pouvez facturer beaucoup plus de loyer par nuit que vous ne le feriez avec une location mensuelle.
Bien que l’augmentation de vos revenus locatifs soit un moyen de générer une appréciation forcée, vous pouvez également augmenter la valeur de votre propriété.
Comment augmenter la valeur de la propriété par l’appréciation forcée
La meilleure chose à propos de l’appréciation forcée est que vous n’êtes pas soumis à des contraintes de temps ou que vous n’avez pas à attendre que votre propriété s’apprécie simplement en fonction du marché. Vous pouvez faire des ajouts ou des rénovations à la propriété pour augmenter sa valeur, en avançant à votre rythme. Voici plusieurs modifications à envisager.
Chambres supplémentaires
Plutôt que de presser une chambre supplémentaire dans un grand espace déjà existant, vous pouvez envisager de simplement construire sur votre bien locatif. L’augmentation de la superficie en pieds carrés rend votre location plus précieuse à long terme et vous permet d’augmenter immédiatement vos tarifs de location.
Salles de bains supplémentaires
En plus des chambres, vous devriez envisager d’ajouter plus de salles de bains à votre propriété. Généralement, les gens choisissent des unités qui comprennent plusieurs salles de bains plutôt qu’une option avec une seule. Vous voulez particulièrement en tenir compte si votre investissement est situé dans une zone hautement concurrentielle.
Appel de bordure
L’attrait extérieur est une autre chose à considérer. Les gens louent et achètent en fonction de leurs émotions. Vous ne voulez pas que leur première impression de votre unité soit dégoûtante, car elle est couverte de déchets, de mauvaises herbes, de voitures indésirables ou de peinture écaillée. Vous voulez certainement un look frais et propre pour impressionner.
Propriétés multifamiliales
Une autre option consiste à réhabiliter un duplex bon marché tout en y vivant, puis à augmenter les loyers. Les propriétés multifamiliales sont évaluées en fonction des revenus qu’elles génèrent. Non seulement vous augmenterez les revenus locatifs, mais aussi la valeur de la propriété.
Maintenant que nous avons discuté de certaines stratégies pour augmenter la valeur de votre immeuble de placement, discutons de la façon de déterminer votre appréciation forcée.
Comment calculer l’appréciation forcée
Pour comprendre votre appréciation forcée, suivez cette formule :
Appréciation forcée = Résultat opérationnel net (NOI) / taux de capitalisation
Vous pouvez calculer le taux de plafond à l’aide d’une autre formule mathématique :
Taux de capitalisation = NOI / valeur marchande actuelle (CMV)
Les taux de capitalisation sont établis par les autres propriétés immobilières environnantes dans un emplacement géographique particulier par rapport au montant des revenus générés par ces propriétés.
Les propriétés immobilières à Seattle, par exemple, peuvent avoir un faible taux de capitalisation de 3 %, car les acheteurs sont disposés à acheter des propriétés qui n’auront pas un bon flux de trésorerie.
En règle générale, un bon taux de capitalisation que vous souhaitez rechercher avant de finaliser votre investissement se situe entre 8 % et 12 %.
Je connais un investisseur qui achèterait presque exclusivement de grandes maisons de trois chambres qui n’avaient aucune chance de trésorerie. Elle créerait alors deux chambres supplémentaires (murs mobiles ou garages transformables) et une salle de bain supplémentaire dans la maison. À un prix moyen de 500 € par chambre (étudiants) dans notre région, elle a pu transformer une maison rentable en un flux de trésorerie de 1 000 € par mois sans concurrence. Elle achète au moins une maison par an depuis plus de 20 ans uniquement grâce aux revenus de l’appréciation forcée.
Si vous pouvez maîtriser l’appréciation forcée dans votre domaine, vous serez votre seul concurrent. Chaque propriété deviendra un investissement potentiel.