Concentrez-vous sur l’investissement intelligent pendant une ruée vers l’or

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Vous arrive-t-il de rêver ? Je suis sûr.

Dans vos rêves, êtes-vous déjà le héros d’un conte d’une nouvelle découverte d’or ou d’un puits de pétrole ? Ou l’inventeur d’une nouvelle crypto-monnaie qui dépasse le Bitcoin ? Ou une nouvelle voiture qui surpasse Tesla ?

Ces types de rêves sont aussi vieux que le temps. Et ils ont motivé la race humaine à d’innombrables découvertes et inventions. Beaucoup réussissent, mais d’innombrables personnes perdent la vie ou la fortune chaque année à la recherche d’aventures et de trésors dans des royaumes jusque-là inconnus.

Je l’ai fait moi-même. Lorsque l’immobilier était dans les cordes après 2008, je me suis brièvement rabattu sur mon diplôme d’ingénieur pétrolier. Un groupe d’amis et moi avons investi dans une spéculation à haut risque et à haut rendement sur un accord pétrolier sauvage dans le Dakota du Nord. Nous avons laissé tomber plus d’un million de dollars sur un trou dans le sol, en nous attendant à voir un retour sur investissement de 10x ou même 50x.

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Photo de Zbynek Burival sur Unsplash

Nos rêves se sont asséchés.

Nous n’étions pas seuls. Mais pour être clair, certains investisseurs ont fait fortune.

Mais les spéculations sont un coup de dés. Et ce n’est plus la façon dont je veux investir.

Une ruée vers l’or moderne

Si vous ne l’avez pas remarqué, nous sommes en pleine ruée vers l’or moderne. Beaucoup de ceux qui n’avaient jamais investi dans l’immobilier y travaillent maintenant à plein temps. Et je pense que c’est merveilleux.

Beaucoup de ceux qui ont limité leurs investissements précédents aux casinos de Wall Street ont découvert les joies de l’immobilier et son potentiel de création de richesse. Et beaucoup de ceux qui ont commencé dans le résidentiel ont migré vers l’immobilier commercial, une arène autrefois réservée aux riches initiés. L’assouplissement des règles de financement participatif et l’explosion des médias sociaux et du marketing en ligne ont fourni un accès pratique à des millions d’investisseurs.

Mais il y a des nuages ​​noirs à l’horizon.

Il y a une nouvelle race de syndicateurs immobiliers qui n’avaient aucune expérience dans l’immobilier avant le dernier krach. Il n’y a rien de mal à cela. Beaucoup gagnent des millions pour eux-mêmes et leurs investisseurs.

Mais un problème se pose lorsque le troupeau commence à payer trop cher pour les actifs en masse. Et quand ces gens (j’appelle ces nouveaux gourous Newrus) commencent à débiter de nouvelles règles et à convaincre les débutants comme :

« C’est différent cette fois. »

« Les gens ont toujours besoin d’un endroit où vivre ! »

« Il n’y a pas de fin en vue pour ce marché immobilier haussier. »

Mais, mes amis, les arbres ne poussent pas vers le ciel. Et aucun marché haussier ne dure éternellement.

C’est le type de sentiment qui a poussé des personnes auparavant rationnelles à quitter leur maison, leur travail et leur famille à la fin des années 1890 pour braver des conditions horribles tout en traversant la toundra de l’Alaska sur des traîneaux à chiens pour chercher fortune. L’année dernière, j’ai pu visiter une ville de l’Alaska où beaucoup sont partis mais ne sont jamais revenus.

La chaîne History nous dit que « seulement environ 30 000 [of 100,000] des chercheurs d’or fatigués sont finalement arrivés à Dawson City. La plupart ont été gravement déçus d’apprendre que les rapports sur l’or disponible du Klondike étaient grandement exagérés. Pour beaucoup, des pensées d’or et de richesse les avaient soutenus pendant leur voyage exténuant. Apprendre qu’ils étaient venus si loin pour rien était trop dur à supporter et ils ont immédiatement réservé un passage pour rentrer chez eux.

Étapes du col Chilkoot
Klondikers transportant des fournitures montant le col Chilkoot, 1898

Maintenant, tout cela semble très amusant. Euhhhhh… Non!

Sérieusement, ce type d’investissement pouvez être amusant. Mais n’oubliez pas les mots de l’extraordinaire investisseur George Soros :

« Si investir est divertissant, si vous vous amusez, vous ne gagnez probablement pas d’argent. Un bon investissement est ennuyeux.

De nombreux grands investisseurs, comme Warren Buffett, partagent ce sentiment.

Alors, qui a fait banque… et finalement s’est le plus amusé dans les ruées vers l’or de l’Alaska et de la Californie plus tôt ? Et que pouvons-nous apprendre d’eux ?

Une poignée de spéculateurs s’est enrichie à coup sûr. Mais ce sont ceux qui ont pris le chemin ennuyeux qui ont constamment prospéré dans ces situations.

Je ne peux pas imaginer l’ennui d’ouvrir une quincaillerie pour vendre des pioches et des pelles à des prospecteurs pleins d’espoir, ou d’ouvrir un hôtel, un restaurant ou une entreprise de traîneau à chiens. Mais les mineurs potentiels n’avaient pas beaucoup d’options, et ces investisseurs ennuyeux profitaient souvent de la prospérité abondante qui échappait à la plupart des prospecteurs.

Et ils n’avaient pas nécessairement à risquer leur vie pour l’obtenir. Beaucoup d’entre eux sont sans aucun doute restés au chaud et au sec pendant que les mineurs enduraient des épreuves que je trouve franchement inimaginables.

Bien qu’il y ait sans aucun doute de nombreuses exceptions oubliées, je pense que les propriétaires se sont finalement plus amusés en moyenne. Pourquoi?

Théoriquement, ils disposaient de liquidités et d’économies, ce qui leur offrait la liberté de prendre des vacances et de se détendre à la montagne. (L’Alaska est magnifique en été !). Les mêmes montagnes où leurs clients transpiraient, travaillaient, affamaient et mouraient de froid. Leur argent leur donnait théoriquement la liberté d’embaucher du personnel et de profiter de leur temps libre.

Propriétaires de quincaillerie ennuyeux… investisseurs ennuyeux… spéculateurs d’or déjoués… chasseurs d’objets brillants… pour profiter de la vie et créer une richesse multigénérationnelle.

Alors qu’est-ce que cela a à voir avec l’investissement immobilier?

J’ai publié un article récent avec mon plaidoyer pour que vous envisagiez de devenir un investisseur ennuyeux. Ceci est tout à fait pertinent pour cette question d’investir pendant une ruée vers l’or. Et à tout moment.

Voici quatre applications de la ruée vers l’or pour les investisseurs immobiliers…

1. Investissez avec des pros.

Lors d’une ruée vers l’or, la règle du 80/20 est pleinement en vigueur. Cela peut être plus comme 90/10 (ou plus extrême). Cela signifie qu’une petite minorité d’opérateurs a gagné la grande majorité de la richesse en or. C’étaient les pros. Ceux qui savaient ce qu’ils faisaient et l’avaient fait avec succès pendant des années. J’imagine que ceux qui ont investi passivement dans leurs machines et leur technologie ont également prospéré.

Je suppose que ceux qui l’ont traité avec désinvolture, y compris de nombreux débutants impatients, ont perdu leur fortune et souvent leur vie. C’était leur choix. Mais je détesterais être l’un de leurs investisseurs à la maison en attendant le gros jour de paie qui arrivait rarement. Ou un membre de leur famille.

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier, examinez attentivement l’opérateur. Ne jetez pas votre capital à qui que ce soit sans expérience, technologie et équipe éprouvées. Recherchez des opérateurs capables de libérer de la valeur intrinsèque pour créer de la richesse dans n’importe quelle économie.

2. Ne surpayez pas.

Ces spéculateurs ont tout sacrifié pour chasser l’espoir. Mais l’espoir n’est généralement pas un bon plan d’affaires. Et ils ont sans aucun doute trop payé pour le transport et l’équipement en quantité limitée. Un mineur a signalé des coûts à 10 fois les prix normaux. Bien sûr, les propriétaires de ces biens et services ont fait d’énormes profits.

À l’heure actuelle, de nombreux investisseurs immobiliers parient la ferme sur espoir. Espoir que les taux de capitalisation continueront de se comprimer. Espoir que les taux d’intérêt n’augmenteront pas. Espoir que l’inflation couvrira les péchés de surpayer dans un marché brûlant.

Je suis dans un cerveau avec sept des meilleurs syndiqués multifamiliaux. Ils récoltent d’énormes bénéfices en vendant leurs actifs d’appartements hors de prix à ceux qui réclament un accord à n’importe quel prix. Il y a des investisseurs qui en profitent à la pelle. Ne soyez pas victime de cette ruée vers l’or et envisagez d’investir avec des investisseurs ennuyeux qui font des profits dans n’importe quelle économie.

3. Ne chassez pas les objets brillants.

J’ai animé un podcast intitulé Comment perdre de l’argent Pendant quatre ans. Nous avons interrogé 238 entrepreneurs et investisseurs prospères qui ont perdu de l’argent sur le chemin du succès. L’une des grosses gaffes que nous avons entendues à maintes reprises consistait à chasser des objets brillants. J’étais certainement moi-même coupable de cela au cours des décennies précédentes.

Pour être clair, certaines des plus grandes entreprises et inventions du monde étaient autrefois les objets brillants de quelqu’un. Mais le succès des investissements dans ce domaine est plus l’exception que la règle. Je vous recommande de choisir une stratégie spécifique et de dire non à mille distractions pendant votre voyage.

4. Rechercher la valeur cachée dans les actifs sous-évalués.

Le milliardaire Howard Marks est un excellent investisseur et enseignant. Warren Buffett lit tout ce que Marks écrit. Son livre épique, Maîtriser le cycle du marché, met en garde contre le market timing. Il nous dit d’oublier de prédire avec précision les cycles du marché et de nous concentrer plutôt sur une action appropriée en fonction de l’endroit où nous nous trouvons dans le cycle.

Comme nous en avons discuté, il existe aujourd’hui une mentalité de ruée vers l’or dans le domaine de l’investissement immobilier. Ce n’est pas le moment de payer le gros prix pour des actifs déjà stabilisés. Howard Marks nous dit que cela n’a aucun sens de payer trop cher pour les transactions à marge la plus faible à un moment où le marché pourrait baisser. Bien sûr, l’inflation pourrait vous faire économiser car les revenus dépassent votre dette fixe. Mais voulez-vous vraiment dépendre de cela pour éviter la ruine ? Est-ce juste pour vos investisseurs passifs ?

Il existe des stratégies éprouvées pour acquérir des actifs sous-évalués qui prospèrent dans n’importe quelle économie. Vous n’avez pas besoin de toucher de l’or pour faire un profit. J’ai beaucoup écrit à ce sujet – c’est l’un des articles les plus récents.

Le self-stockage peut être un centre de profit !

Êtes-vous fatigué de payer trop cher pour des propriétés unifamiliales et multifamiliales dans un marché en surchauffe? Investir dans le self-stockage est une alternative négligée qui peut accélérer vos revenus et aggraver votre patrimoine.

Une fin surprise à mon histoire de ruée vers l’or

Je vous ai raconté mon histoire de ruée vers l’or lors du boom pétrolier de Bakken au cours d’une décennie précédente. Nous avons perdu beaucoup d’argent sur un trou dans le sol.

Mais lors de nos voyages de diligence raisonnable dans le Dakota du Nord, nous avons remarqué des camionnettes, des voitures et des semi-remorques garés la nuit dans toute la région – et nous ne pouvions pas trouver de chambre d’hôtel à n’importe quel prix. Mon partenaire commercial avait un petit jet et il devait retourner dans un État voisin ou rentrer chez lui le soir après une visite. La petite ville de Watford City ne pouvait pas abriter les milliers de travailleurs qui y étaient descendus.

Une idée a pris forme. Nous avons décidé de vendre des pioches et des pelles aux mineurs.

Eh bien pas vraiment. Mais nous étions tous les deux dans l’immobilier, et nous avions du temps et des capitaux disponibles. Nous avons décidé de construire une propriété multifamiliale pour fonctionner comme un hôtel de séjour prolongé. Cette installation servirait tous les types d’employés et d’entrepreneurs travaillant dans et visitant les champs pétrolifères en plein essor de Bakken.

Nous avons rapidement acquis des terrains et apporté des constructions modulaires. Nous avons embauché un gestionnaire et créé un site Web. Nous avons rempli chaque suite et dressé une liste d’attente du jour au lendemain.

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Photo gracieuseté de Paul Moore

Les chambres d’hôtel de base (lorsqu’elles étaient disponibles) coûtaient entre 300 € et 500 € par nuit. Les appartements pouvaient coûter jusqu’à quelques milliers de dollars par mois. Nous avons fixé le prix de nos suites joliment meublées de 300 pieds carrés à 4 000 € par mois, soit 129 € par nuit.

Nous sommes restés essentiellement pleins alors que les prix du pétrole sont restés élevés. Nous avons réalisé beaucoup plus de bénéfices en servant les champs pétrolifères que nous n’en avons perdu en investissant dans le forage pétrolier. Nous avons finalement vendu à un acheteur institutionnel aux poches profondes.

Plus important encore pour moi, j’ai réussi la transition de l’immobilier résidentiel à l’immobilier commercial. C’est quelque chose qui m’a intrigué pendant des années. Mais je ne savais pas où se trouvait la bretelle d’accès – jusqu’à ce que j’ai repensé à la façon de profiter d’une ruée vers l’or.

Alors, comment investissez-vous pendant la ruée vers l’or de l’immobilier ? Ou pensez-vous qu’il y en a un du tout?

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